ورود به بازار املاک

پنج مزیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک

همیشه یکی از بزرگترین دغدغه‌های ما این بوده که کدام بازار را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنیم.

کدام بازار است که بیشترین سود را به‌همراه دارد؟

شما با سرمایه‌گذاری روی بازار املاک از پنج مزیت ویژه برخوردار هستین.

1.سود زمانی

گذشت زمان به سود شماست.ورود به بازار املاک با توجه به تورم محور بودن اقتصاد ایران و علاقه خاصی که ایرانیان به ملک دارند،بازار املاک تقریبا در تمامی سال‌ها رو به رشد بوده و خواهد بود.

2.سود انحصاری

قیمت یک کالا را عرضه و تقاضا مشخص می‌کند. زمانی که شما صاحب یک ملک، با بیشترین امکانات در بهترین لوکیشن هستید، افراد زیادی وجود دارند که ملک شما برایشان جذابیت زیادی دارد و برای خرید ملک شما صف خواهند کشید. حال شما می‌دانید که تقاضا بیشتر از عرضه است و خریداران راهی جز پذیرش قیمت انحصاری شما ندارند.

3.سود تبدیلی

شما می‌توانید با خلق یک ارزش در ملک، قیمت آن را افزایش دهید.برای مثال عده زیادی هستند که زمان و مهارت بازسازی آپارتمان خودشان را ندارند و ترجیح می‌دهند ملکشان را با همان شرایط، زیر قیمت بفروش برسانند از طرفی چون متقاضی برای چنین ملک‌هایی کم پیدا می ‌شود، قدرت چانه زنی شما برای خرید آن ملک افزایش می‌یابد.حال شما با ایجاد تغییرات ظاهری اندکی هم از ارزان خریدن سود کرده اید وهم از ارزشی که خلق کرده اید! فراموش نکنید که زمین در ادوار گذشته و تاکنون بیشترین سود تبدیلی را به خود اختصاص داده است چرا که شما زمین را به صورت بایر خریداری کرده‌اید و با کاشت درختان و دیوارچینی و احداث بنا،سرمایه‌ خود را چندین برابر کرده‌اید.

4.سود مضاعف

شما برای خرید ملک لازم نیست فقط به جیب خود نگاه کنید.وام و رهن گزینه‌هاییست که به شما اجازه می‌دهد بیشتر از پولی که سرمایه شماست سرمایه گزاری کنید و از سود مضاعفی که در حالت معمول وجود دارد فراتر روید.

5.سود مذاکره

افرادی که قدرت چانه زنی و مذاکره قوی دارند می‌توانند با بهره گیری از مهارت خود کسب سود کنند. بارها تجربه کرده‌ایم که یک مالک، در ابتدا حاضر به فروش ملک خود، با قیمت کمتر از قیمت ایده آل به خریدار نبوده ولی فرد دیگری توانسته همان ملک را با قیمت کمتر و شرایط بهتر خریداری کند.

بازار داغ مشاوران املاک در متاورس!

طبق پیش‌بینی‌های شرکت تحقیقاتی Technavio، ارزش بازار املاک و مستغلات در متاورس می‌تواند تا سال ۲۰۲۶ از ۵ میلیارد دلار عبور کند. در این پیش‌بینی بیان شده که تبدیل متاورس به یک محیط واقعیت ترکیبی، یعنی جایی که مردم می‌توانند از این فضاها بهره‌مند شوند، تقویت خواهد شد.

به گزارش بیت کوین نیوز، در واقع، انتظار می‌رود همزمان با این که متاورس به دنیایی زنده‌تر و ملموس‌تر تبدیل می‌شود، افراد بیشتری علاقه‌مند شوند که بخشی از اکوسیستم اجتماعی آن باشند و بازار املاک متاورسی هم تحت تاثیر این محبوبیت قرار خواهد گرفت.

طبق گزارش‌ها، رشد بازار املاک و مستغلات متاورسی توسط دو عامل تقویت می‌شود:

۱. متاورس به تدریج به سمت یک تجربه واقعیت ترکیبی‌تر حرکت می‌کند و به پلتفرم‌هایی که بازدیدکنندگان می‌توانند در آنها ساکن شوند، ارزش بیشتری می‌بخشد.

۲. محبوبیت رمزارزها، که این نوع ملک را برای فروش یا اجاره آسان‌تر می‌کند و به صاحبان آن امکان کسب درآمد غیرفعال می‌دهد.

با این حال، همه چیز برای این بخش بازار خوب نیست؛ زیرا یک بخش متفاوت است که هنوز باید جایگاه خود را پیدا کند و با بازار واقعی املاک و مستغلات بسیار تفاوت دارد. هر زمین مجازی بسته به عوامل مختلفی که مورد به مورد متفاوت است، قیمت خاص خود را دارد. به همین دلیل، قیمت زمین مجازی از الگوی قیمت‌گذاری دنیای فیزیکی پیروی نمی‌کند. بنابراین، ارزش دارایی‌های دیجیتال، از جمله املاک و مستغلات متاورس، اساساً به نحوه درک خریداران از قیمت آن بستگی دارد و در نتیجه منجر به نوسانات می‌شود. این نوسانات می‌تواند بر ورود به بازار املاک سرمایه‌گذاری شرکت‌ها و کاربران علاقه‌مند ورود به این بازار نوپا تأثیر منفی بگذارد.

در گزارش دیگری نیز که ماه فوریه گذشته منتشر شد، تخمین زده می‌شود که فروش املاک و مستغلات متاورس در سال جاری به یک میلیارد دلار برسد.

مشاوران املاک چه بلایی سر بازار مسکن آورده‌اند؟

نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن معمولا نادیده گرفته می‌شود، در حالی که آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی از نقش مخرب بسیاری از آنها در رشد قیمت مسکن حکایت دارد و ورود این بنگاه‌ها به عنوان خریدار مسکن و فروش به قیمت‌های بالا، علت اصلی رشد قارچ گونه آنها در سال‌های اخیر است.

بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از متلاطم ترین بازارهای کشور بوده است. جهش چندباره قیمت در بازار مسکن طی سال‌های اخیر را شاید بتوان بی سابقه ترین التهاب در بازار مسکن دانست به طوری که تنها به عنوان نمونه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از ۵ میلیون تومان در سال ۹۵ به بیش از ۳۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسید.

به گزارش ایرنا، جهش چندبرابری قیمت مسکن در کشور، خرید مسکن را برای اکثریت متقاضیان مسکن عملا غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد قیمت در بازارهای مختلف کشور نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر بوده و حتی چند برابر رشد قیمت ارز طی دهه‌های اخیر بوده است.

دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب قیمت زمین و مسکن در ایران ذکر شده؛ از عوامل زمینه‌ای تورم یعنی رشد مولفه‌های پولی گرفته تا پیشی گرفتن تقاضا از عرضه به ویژه طی سال‌های اخیر. با این حال عموما نقش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری در بررسی دلایل رشد ورود به بازار املاک قیمت مسکن نادیده گرفته می‌شود.

مورد عجیب بازار مسکن؛ رشد املاکی‌ها با وجود رکود بازار

بازار مسکن اتفاقات شگفت انگیز زیادی به ویژه طی سال‌های اخیر به همراه داشته است. رکوردشکنی‌های پیاپی قیمت به ویژه در ۵ سال اخیر، رواج معاملات واحدهای کهنه ساز و نقلی به سبب کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، اجاره پشت بام و . تنها چند نمونه از شگفتی‌های بازار مسکن کشور در این چند سال بوده است. با این حال یک موضوع چند سالی است که به شکل پررنگی خودنمایی می‌کند و آن رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در کشور و به ویژه کلانشهرهاست. این رشد تصاعدی حتی در اوج رکود بازار که ناشی از رشد قیمت‌ها و افت قدرت خرید مردم بوده ادامه داشته است. نگاهی به آمار مرکز آمار از تعداد بنگاه‌های املاکی دارای مجوز در کشور، رشد جهشی و غیرطبیعی این بنگاه‌ها را طی سی سال گذشته نشان می‌دهد.

نمودار فوق به وضوح از رشد نمایی تعداد بنگاه‌های املاک در کشور طی سی سال گذشته حکایت دارد. رشد ۴۰ برابری بنگاه‌های معاملات ملکی طی سی سال گذشته در شرایطی که در بسیاری از این سال‌ها بازار مسکن به دلیل قیمت‌های سرسام آور دچار رکود سنگین بوده، تناقض آشکاری دارد. بر همین اساس «رونق معاملات زمین و مسکن» نمی تواند توجیه گر رشد قارچ گونه این بنگاه‌ها باشد.

مقایسه آمار تعداد معاملات ملک در کشور با تعداد املاکی ها، سرانه پایین معاملات به ازای هر بنگاه را نشان می‌دهد به طوری که این سرانه در سال ۹۹ به حدود ۵ معامله برای هر ورود به بازار املاک بنگاه رسیده است. بدیهی است با وجود رشد تصاعدی بنگاه‌ها و در مقابل کاهش تعداد ساخت و ساز و معاملات، کسب و کار بنگاه‌ها نمی تواند صرفا با تکیه بر حق الزحمه ناشی از تنظیم سند باشد. در نتیجه این سرانه ناچیز به وضوح، غیراقتصادی بودن کسب و کار بنگاه‌های مشاور املاکی با تکیه صرف بر کسب درآمد از معاملات را نشان می‌دهد.

در نتیجه تصور کسب درآمد بنگاه‌ها از حق الزحمه تنظیم سند از اساس باطل است چرا که با توجه به سرانه پایین تعداد معاملات برای هر بنگاه، بسیاری از این بنگاه‌ها باید ورشکسته شوند اما اینگونه نیست! در نتیجه تنها یک عامل می‌تواند رشد برق آسای تعداد بنگاه‌های املاکی را توضیح دهد و آن چیزی نیست جز سود کلان این بنگاه‌ها از دلالی ملک.

مشاوران املاک یا سوداگران املاک؟

نقش مخرب بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی در بازار مسکن و دامن زدن به رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به وضوح مشاهده کرد. آگهی‌های مسکن متعدد این بنگاه در سایت‌های آگهی اینترنتی با عنوان «مناسب سرمایه گذاری»، مصداق معروفی است که اکثر مردم با آن آشنا هستند.

در یک نگاه کلی، بنگاه‌های معاملات ملکی در رشد تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن دو نقش عمده ایفا می‌کنند. اولین مورد، ورود این بنگاه‌ها به بازار معاملات به عنوان خریدار با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سودهای کلان است. در واقع این بنگاه‌ها به جای آنکه صرفا حلقه وصل خریدار و فروشنده ملک باشند، به سرمایه‌گذاری سوداگرانه در این بازار پرداخته و ذی نفع مستقیم افزایش قیمت هستند.

نقش دوم آنها، ترویج تقاضاهای سرمایه‌گذاری در جامعه است. این بنگاه‌ها با دامن زدن به تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود در املاک را افزایش می‌دهند. این وضعیت باعث شده حتی پس از جهش قیمت مسکن، امکان افزایش مجدد قیمت‌ها همچنان باقی بماند و متقاضیان حقیقی مسکن هیچ اطمینان خاطری از آرامش بازار در آینده نداشته و افق روشنی برای خرید مسکن نداشته باشند.

آثار این وضعیت را می توان در رشد تقاضای سرمایه ای مسکن از ۲۵ درصد در دهه ۶۰ به ۷۵ درصد در دهه ۹۰ مشاهده کرد. این یعنی از هر ۴ معامله مسکن در دهه ۹۰ تنها یک مورد برای مصرف بوده و سه مورد دیگر برای سرمایه‌گذاری بوده است. بدیهی است این حجم از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، نقش عمده ای در رشد قیمت مسکن و ناممکن شدن تامین سرپناه مردم دارد.

فرصت سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات با سرمایه‌های خرد

پلتفرم‌های معاملات دارایی‌های دیجیتال به کمک توکن‌سازی املاک و مستغلات، امکان مشارکت سرمایه گذاران خرد را در این قبیل دارایی‌ها فراهم کرده‌اند. افزایش شفافیت اطلاعات بازار، کاهش هزینه‌های انتقال مالکیت و همچنین افزایش نقدشوندگی بازار املاک و مستغلات از جمله مزایای توسعه این پلتفرم‌هاست.

به گزارش مسیر اقتصاد با افزایش پذیرش رمز ارزها و ظهور پلتفرم‌های معاملات دارایی‌های توکن‌سازی شده، بازار جدیدی برای املاک و مستغلات بر بستر بلاکچین ، در حال شکل گیری است که امکان مشارکت سرمایه گذاران خرد را در بازار املاک و مستغلات فراهم می‌کند.

سرمایه گذاری جمعی در املاک و مستغلات به کمک توکن سازی

در حالی که سرمایه گذاران حقوقی و عمده همچنان منتظر شفاف سازی قوانین نظارتی برای دارایی هایی مانند املاک و مستغلات توکن‌سازی شده هستند، سرمایه گذاران خرد در حال استفاده از شانس سرمایه گذاری در این دست از دارایی ها به علت امکان مشارکت خرد هستند. املاک و مستغلات توکن‌سازی شده در بستر بلاکچین بخشی از جریان «سرمایه‌گذاری جمعی» است که انتظار میرود دسترسی به بزرگترین طبقات دارایی، از جمله دارایی های ملکی را برای سرمایه گذاران خرد بدون نیاز به داشتن وجه کل معامله ملک ممکن سازند.

توکن‌سازی املاک و مستغلات تزریق نقدینگی جدید به بازار دارایی های ملکی را ممکن می‌سازد در حالی که موجب افزایش شفافیت تراکنش ها و ردیابی آسانتر آنها میگردد. این موضوع موجب افزایش درجه اطمینان ناظران نسبت به اطلاعات در قیاس با حالت رایج میشود. از مزایای دیگر توکن سازی این قبیل دارایی ها کاهش قابل توجه هزینه تراکنش ها و انتقال مالکیت آنها و همچنین کوتاه سازی انبوه فرآیند های اداری خواهد شد.

گسترش سریع توکن سازی املاک و مستغلات

در حال حاضر پلتفرم‌های معاملات دارایی دیجیتال در بیش از ۱۵ کشور راه‌اندازی شده‌اند از جمله ایالات متحده، هنگ کنگ، سنگاپور، تایلند، آلمان و امارات متحده عربی که جزو اولین پذیرندگان آنها هستند. یکی از سه توسعه‌دهنده اصلی املاک و مستغلات در آلمان، Bauwens با پلتفرم دارایی دیجیتال Fundament در حال همکاری است تا ۷ میلیارد دلار از دارایی های ملکی خود را در اتریوم که یک بلاکچین منبع باز است توکن سازی نماید. همچنین RedSwan که یک پلتفرم دارایی دیجیتال است تاکنون ۲ میلیارد دلار دارایی ملکی را توکن سازی کرده و قصد دارد تا دارایی‌های ملکی بیشتری را به ارزش ۴ میلیارد دلار توکن سازی نماید.

فراکشن، یکی از زیرمجموعه‌های شرکت فین‌تک هنگ‌کنگ، اخیراً تأییدیه کمیسیون بورس و اوراق بهادار تایلند را برای تجارت توکن‌های دارایی های ملکی دریافت کرده است. طبق گزارش‌ها، فراکشن قصد دارد عرضه اولیه ای از املاک لوکس را برای سرمایه گذاران به اجرا درآورد که در آن قیمت هر توکن جهت مشارکت در سرمایه گذاری تنها ۱۵۰ دلار خواهد بود.

توکن سازی دارایی‌های ملکی از آغاز تاکنون

اولین توکن سازی دارایی های ملکی با توکن سازی هتلی مجلل با نام سنت رجیس در سال ۲۰۱۸ آغاز شد که طی این فرآیند سرمایه‌گذاران به واسطه توکن های Aspen مجموعاً ۱۸ میلیون دلار در این هتل سرمایه‌گذاری نمودند. در روزهای اولیه، توکن‌سازی عمدتاً شامل دارایی‌های منفرد تجاری مانند هتل‌های مجلل می‌شد، اما توکن‌سازی در حال گسترش به دیگر بخش های صنعت املاک و مستغلات است و کارشناسان بر این باورند که ورود دیگر بخش ها تنها نیازمند زمان است.

با توجه به پتانسیل های موجود در توکن سازی دارایی های ملکی، سرمایه گذاری قابل توجهی بر شرکت های استارتاپی فعال در زمینه املاک و مستغلات در حال انجام است. به گزارش مرکز فناوری و نوآوری املاک و مستغلات آمریکا، در سال ۲۰۲۱ میلادی حدود ۳۲ ورود به بازار املاک ورود به بازار املاک میلیارد دلار سرمایه توسط سرمایه گذاران خطر پذیر در این بخش سرمایه گذاری شده است.

همچنین مجمع جهانی اقتصاد پیش‌بینی کرده است که ۱۰ درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی تا سال ۲۰۲۵ بر روی بلاکچین ذخیره می‌شود و نظرسنجی سرمایه‌گذاران حقوقی فیدلیتی در سال ۲۰۲۱ با بیش از ۱۸۰۰ سرمایه‌گذار جهانی نشان داد که ۷۰ درصد از پاسخ‌دهندگان قصد دارند در آینده نزدیک در دارایی‌های دیجیتال سرمایه‌گذاری کنند.

توکن‌سازی دارایی‌ها همچنان در ابتدای مسیر خود قرار دارد؛ اما با توجه به سرعت پیشرفت آن، نیازمند توجه بیشتر محققین و سیاستگذاران این حوزه است تا بتوان ضمن استفاده از مزایای قابل توجه آن، با رشد پلتفرم ها و زیرساخت های داخلی پیش از همه‌گیری پلتفرم‌های خارجی سهم بازار داخلی را بدست گرفته و به آن جهت دهی نمود.

گروه سرمایه گذاری PPF به ورود به بازار املاک ایالات متحده ادامه می دهد

گروه سرمایه گذاری PPF به ورود به بازار املاک ایالات متحده ادامه می دهد.

گروه سرمایه گذاری PPF روز جمعه اعلام کرد که واحد املاک و مستغلات آن به عنوان بخشی از تلاش جدید برای ورود به بازار، دومین مجتمع اداری در ایالات متحده یعنی مرکز SouthPark در اورلاندو، فلوریدا را در معامله ای به ارزش بیش از 315 میلیون دلار تملیک کرده است.

این دومین معامله PPF است که توسط میلیاردر فقید چک، پتر کلنر، انجام می شود. PPF گفت که واحد PPF Real Estate آن در اولین سال فعالیت خود در بازار ایالات متحده بیش از 500 میلیون دلار سرمایه گذاری کرده یا تعهدات سرمایه گذاری را تضمین کرده است.

آرون اسمیت، مدیر عامل گروه در ایالات متحده، گفت: “بازار ایالات متحده تعدادی فرصت جذاب ارائه می دهد و ما اکنون به دنبال گزینه های مختلفی هستیم تا به سرعت پورتفولیوی خود را رشد دهیم، در عین حال به کلاس های دارایی جدید پرداخته و فرصت های توسعه ای را دنبال کنیم.”

شرکت PPF فعالیت هایی را در زمینه خدمات مالی، مخابرات، رسانه و مهندسی در 25 بازار در اروپا، آسیا و آمریکای شمالی انجام می دهد و دارایی هایی به ارزش 40.3 میلیارد یورو (45.6 میلیارد دلار) در پایان ژوئن سال جاری دارد.

1 Czech Investment Group

شما می توانید جدیدترین اخبار ادغام و تملیک در ایران و جهان را در وب سایت گروه مالی زاویه مطالعه کنید.