صفر تا صد معامله قولنامهای
حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به صورت قولنامه انجام میشود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامهای انجام دادید. آنچه امروزه در کشور ما به‌عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند (تک‌برگ یا منگوله‌دار، شش‌دانگ یا سه‌دانگ) دارد یا به صورت قولنامهای معامله میشود. خب مسلما سند قطعی مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین‌تر و … شما میخواهید ملک قولنامهای بخرید.
در انجام هر معامله‌ای خصوصا معامله ملک و املاک، باید به چگونگی بسته شدن و انعقاد قرارداد توجه کنید و دقت کافی را داشته باشید، تا خدایی نکرده سرتان کلاه نرود. معاملات قولنامهای هم یکی از معاملات ملک است که اما و اگرها در مورد آن بسیار زیاد است. بنابراین بهتر است با اطلاعات و آگاهی کامل بر سر معاملات قولنامهای بنشینید و ملکی را قولنامه کنید.
در این نوشته سعی می‌کنیم به تمامی شرایط و نکات مهم در مورد اینگونه معاملات و سند قولنامهای بپردازیم. قبل از هرچیز باید بدانیم که تعریف این معامله چیست.
قولنامه چیست؟
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد شرایط ثمن معامله چیست وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما میتواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود .
چرا معامله قولنامهای؟
تمام ملک‌هایی که به‌صورت قانونی و تمام و کمال قابل‌انتقال سند نیستند، به‌صورت قولنامهای معامله میشوند. عوامل زیادی در معامله‌ی ملک‌ها وجود دارد که مانع از انتقال سند میشود و صاحب‌ملک مجبور است ملک خود را به صورت قولنامهای معامله کند.
مثلا گاهی یک ساختمان به دلیل ساخت غیر قانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیر مجاز، قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری ازجمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و غیره نتوانسته است پایان‌کار ملک خود را دریافت کند. به همین دلیل نمی‌تواند ملک خود را بفروشد و سند انتقال دهد. بنابراین با قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک خود را به صورت قولنامهای می‌فروشد.
معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد میکنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند. دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعد با هم عقد بیعی(قرارداد خرید و فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد میکنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند .
سند قولنامهای چیست و چه تفاوتی با سند شش‌دانگ دارد؟
این سند مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .
به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامهای معامله کنید، حتما در مورد شرایط ثمن معامله چیست وضعیت ملک تحقیق کنید.
چگونه در مورد ملک قولنامهای مطمئن شویم؟
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامهای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.
همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و غیره در اختیار شما قرار می‌‌دهد که این اطلاعات میزان اطمینان از خرید خانه قولنامهای را حداکثر و میزان ضرر و زیان‌‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام میتوانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر.
ویژگیهای قولنامه
- اولین ویژگی قولنامه در این است که با وجود بحث پیرامون صحت اعتبار آن، باید پذیرفت که قولنامه‌ها قراردادهای معتبری هستند که می توان به آنها استناد کرد.
- در قولنامه تعهد به این صورت است که دو طرف می پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند. در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است.
- با وجود اینکه قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار می‌گیرد، بهتر است برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه‌ها، مبایعه نامه هم تنظیم کنید.
اگر یکی از طرفین از تعهد خود سر باز زند، چه باید کرد؟
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا نکند، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.
یعنی خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور کند. با توجه به این که قولنامه‌‌هایی که در بنگاه‌‌های معاملاتی و یا مکان‌‌های دیگر تنظیم میشوند، جزو اسناد عادی به شمار می‌‌روند، بنابراین لازم است در تنظیم آن نهایت دقت را به کار ببرید.
وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟
زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
از ویژگیهای مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص میشود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.
شرایط وجه التزام:
- در قولنامه قید میشود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را درازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار میتواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ میشود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.
- اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل میتواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.
نکات مهم هنگام انجام قولنامه
- پیش از تنظیم معامله قولنامهای بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قصد خرید یا فروش را دارید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. در ضمن حق بنگاه دار باید در قولنامه درج شود. همچنین اسنادی که به امانت نزد مشاور املاک گذاشته میشود، در قرارداد عنوان شود.
- حتما از شهرداری منطقه موردنظر استعلام‌‌های مربوطه را اخذ کنید.
- در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
- چنانچه میخواهید خانهای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.
- در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید. این کار برای این توصیه میشود که بدانید وکالتتش موقتی نبوده است. در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد.
- سعی کنید مشخصات مالی خانهای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند مطابقت دهید. به طور مثال مواردی همچون تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و غیره را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا مشخص شود که با آنچه شرایط ثمن معامله چیست در سند قید شده مطابقت دارد یا خیر.
- سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامهای از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چکهای تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت میتوانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
- در صورتی که خانهای را قولنامه می‌‌کنید که فعلاً در تصرف مستأجر است، حتماً آن را در قولنامه ذکر کنید. همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد نیز در قولنامه باید ذکر شود.
- سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر میخواهید خیالتان از نظر اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، میتوانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد.
- اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
- نکته‌‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره ملکی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.
- نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند، حتما بنویسید.
- در حال حاضر نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.
- اگر در روز مقرر به دفترخانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا خواهد کرد.
آنچه مسلم است این است که خرید ملک سنددار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانهای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامهای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سندداری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامهای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا کنید.
سوالات متداول معامله قولنامهای:
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می بندند که به آن وعده قرارداد ، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود.
سند قولنامهای مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند.
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامهای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا نکند، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.
زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
چنانچه میخواهید خانهای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.
بله. در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید.
بله. سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامهای از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چکهای تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت میتوانید از شرایط ثمن معامله چیست ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
بله. اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
بله. البته مسلم است که خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانهای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامهای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامهای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا کنید.
سپاس از اینکه وقت گذاشتید و مطلب بالا را خواندید. اگر سوالی دارید، در بخش نظرات ازمون بپرسید.
شرایط ثمن معامله چیست
ابطال سند به چه معنا است؟
تدلیس یعنی چه؟ و تدلیس در معامله چه تاثیری دارد؟
ثمن معامله یعنی چه؟
روزانه افراد تعداد زیادی معامله انجام می دهند بنابراین آشنایی با ثمن معامله و شرایط و نحوه آن ضروری است.
در معامله بیع، متعاملین خریدار و فروشن عقد مالی ده هستند که فروشنده طبقرا به خریدار می فروشد
و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها موضوع معامله است.
دعوی مطالبه ثمن قرارداد زمانی مطرح می شود، که خریدار بر خلاف وعده در قراردادِ فروش،
از انجام تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله، خودداری نموده و حاضر به پرداخت دین خود به فرشنده نیست.
هنگامی که ملکی به فروش می رسد، توافقی بابت پرداخت ثمن و هم چنین تحویل ملک، ما بین فروشنده و خریدار حاصل می شود.
بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن، بین دو طرف مقرر شده است باید رعایت شود.
حال اگر خریدار، ثمن را بر حسب قرارداد فی مابین به فروشنده پرداخت نکند،
فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را مطرح کند.
مطابق ماده ۳۹۵ قانون مدنی اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت
که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد.
دعوی مطالبه ثمن قرارداد از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.
نحوه ی اجرای رأی مطالبه ثمن قرارداد
در دعوی مطالبه ثمن قرارداد، پس از صدور رأی قطعی به درخواست خواهان اجرائیه صادر می شود
و خوانده مکلف است ظرف ۱۰ روز مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی را به اجرای احکام معرفی نماید.
چنانچه خواهان اموالی از خوانده در دسترس نداشته باشد می تواند با درخواست از دادورز اجرای احکام،
از طریق استعلام از بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهور اموال خوانده را شناسایی و توقیف نماید.
پس از ارزش گذاری اموال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد
و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود و اگر خواهان هیچ اموالی از محکوم علیه معرفی نکند
و یا از طریق استعلام هیچ اموالی در دسترس نباشد،
می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را نماید.
جهت ارتباط با وکلای گروه مشاوره حقوقی می توانید از بخش ارتباط با ما استفاده کنید.
نحوه واگذاری ملک به همسر
واگذاری ملک به همسر، با پرداخت بها یا به صورت بلاعوض امکان پذیر است . از جمله روش ها و شرایط واگذاری ملک به همسر ، می توان به عقودی مانند بیع ، صلح عمری و یا هبه اشاره نمود و البته انتقال ملک به همسر، از طریق وصیت تا ثلث مال نیز امکان پذیر است. در ادامه به موضوع واگذاری ملک به همسر خواهیم پرداخت.
در واگذاری ملک به همسر از طریق عقد بیع ، می توان مطابق مفاد ذکر شده در نمونه متن انتقال ملک به همسر ، این واگذاری را انجام داد . از منظر حقوقی ، همه افراد ، در صورت دارا بودن شرایط لازم ، می توانند اموال و دارایی های خود را به دیگران منتقل نموده و اصطلاحا ، اموال خود را به نام دیگری بزنند . انتقال یا واگذاری ملک به دیگران ، می تواند به موجب عقد و قراردادی معوض ، یعنی با پرداخت بهای آن ملک، صورت گرفته و یا اینکه ، واگذاری ملک به دیگری ، بلاعوض باشد و مبلغی در ازای انتقال ملک ، اخذ نشود. ممکن است در برخی شرایط ، افراد تمایل داشته باشند ، اقدام به واگذاری ملک به همسر نمایند . به ویژه ، این واگذاری ملک به همسر ، ممکن است در ازای پرداخت مهریه زن و یا به جهات دیگری که مد نظر طرفین است ، صورت گیرد ؛ به همین دلیل ، این سوال مطرح می شود که شرایط واگذاری ملک به همسر چیست و برای انتقال ملک به همسر ، از چه نمونه و متنی باید استفاده نمود ؟ برای پاسخ دادن به این سوالات ، در ادامه این مقاله، به بررسی شرایط واگذاری ملک به همسر و نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر پرداخته و سپس ، مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر را نیز مطرح خواهیم نمود .
شرایط واگذاری ملک به همسر
اصل آزادی عقود و قراردادها ، ایجاب می کند که هر فرد ، بتواند هر زمان که بخواهد ، اقدام به واگذاری ملک خود به دیگری ، از جمله همسر و فرزندان خود نماید . اما واگذاری ملک به همسر یا سایرین ، نیازمند آن است که شرایط ذکر شده در قانون مدنی ، در ارتباط با شرایط صحت معاملات ، اعم از قصد و رضایت طرفین ، مشروعیت قرارداد و غیره ، لحاظ شود و علاوه بر آن ، شرایط اختصاصی مربوط به هر کدام از انواع متن های قراردادهای انتقال ملک به همسر ، مورد لحاظ قرار گیرد . ممکن است ، این سوال مطرح شود که شرایط واگذاری ملک به همسر چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا واگذاری ملک به همسر یا سایر افراد ، می تواند به موجب عقود و ایقاعات مختلفی انجام گیرد که از جمله مهم ترین آنها ، می توان به عقد بیع ، صلح عمری ، هبه و حتی وصیت کردن ملک برای همسر ، اشاره نمود که در این بخش ، به صورت مختصر ، شرایط هر یک از آنها را توضیح خواهیم داد . عقد بیع ، یکی از رایج ترین قالب حقوقی برای انتقال ملک به همسر است و به این معنا است که یکی از زوجین ، ملک خود را به دیگری بفروشد و دیگری ، آن ملک را خریداری نموده و بهای آن را بپردازد . در چنین شرایطی ، پس از واگذاری ملک در قالب عقد بیع ، همسر ، مالک آن می شود و می تواند هر نوع تصرفی که بخواهد ، در آن مال انجام دهد . علاوه بر عقد بیع ، واگذاری ملک به همسر از طریق صلح عمری نیز امکان پذیر است . صلح عمری ، به این معنا است که مالکیت عین مال ، از مصالح ( صلح کننده ) به متصالح ( صلح شونده ) منتقل می شود ؛ اما پس از انعقاد عقد صلح ، مالک مال ، تا زمانی که زنده است ، می تواند از ملک و منافع آن استفاده نماید و صرفا پس از فوت وی ، همسر خواهد توانست مالکیت آن را به دست آورد . این قالب حقوقی ، دارای این مزیت است که تا پایان حیات صلح کننده ، نمی توان در ملک واگذار شده ، تصرف مالکانه ای نمود . همچنین ، ممکن است که یکی از زوجین ، بخواهد ملک خود را به همسر خود هدیه کند که در این شرایط ، می تواند از عقد هبه استفاده کند . هبه یا هدیه کردن ، به این معنا است که شخص ، می تواند ملک خود را به صورت رایگان و یا بعضا با دریافت عوض مشخصی ، آن را به دیگری واگذار کند ؛ اما معمولا عقد هبه ، تبرعی و رایگان است . به علاوه اینکه ، واگذاری ملک به همسر ، می تواند به موجب وصیت کردن ملک باشد . در چنین شرایطی ، علاوه بر اینکه در صورت فوت همسر ، دیگری می تواند از وی ارث ببرد ، مالک مالی می شود که به موجب وصیت کردن ، به وی منتقل گردیده است . البته ، به لحاظ حقوقی ، هر فرد ، تنها تا میزان یک سوم از اموال خود را می تواند وصیت کند و وصیت مازاد بر ثلث ، غیر نافذ است . لازم به ذکر است که در بسیاری از موارد و شرایط ، واگذاری ملک به همسر ، برای پرداخت مهریه زن می باشد . به این معنا که گاهی ، حین عقد ازدواج ، مهریه ای که برای زن تعیین شده است ، شامل چند دانگ از یک ملک یا تمامی ملک می باشد که در این صورت ، به محض اینکه همسر ، مهریه خود را مطالبه نماید ، باید این واگذاری یا انتقال مالکیت انجام گیرد . گاهی هم ، مهریه ، به صورت وجه نقد است و چون دارایی شوهر ، شامل ملک است ، در صورت مطالبه مهر ، می توان به صورت قانونی ، این انتقال مالکیت را در ازای پرداخت مهریه به همسر ، انجام داد . البته بهتر است به جهت احتیاط ، برای اینکه زوجه ، مجددا مهریه خود را مطالبه نکند ، از وی رسیدی بابت دریافت مهریه اخذ گردد .
نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر
در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداخته شد که واگذاری ملک به همسر ، چه شرایطی دارد و از چه روش هایی می توان، اقدام به انتقال یا واگذاری ملک به همسر نمود . با این وجود ، گاهی این سوال نیز مطرح می شود که برای واگذاری ملک به همسر ، از چه قراردادی باید استفاده نمود و نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر ، شامل چه مطالبی است ؟ از آن جهت که عقد بیع ، یکی از پرکاربردترین روش های انتقال یا واگذاری ملک به همسر می باشد و حتی در پرداخت مهریه زن نیز کاربرد دارد ، در این قسمت ، نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر را ارائه خواهیم نمود .
ماده 1 : طرفين قرارداد
1-1- فروشنده / فروشندگان . فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . کد ملی . متولد . ساکن . تلفن . با وکالت / قيمومت / ولايت / وصايت . فرزند . به شماره شناسنامه . متولد . به موجب . .
2-1- خريدار / خريداران . فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . کد ملی . متولد . ساکن . تلفن . با وکالت / قيمومت / ولايت / وصايت . فرزند . به شماره شناسنامه . متولد . به موجب . .
ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال . دانگ يک . دارای پلاک ثبتی ، شماره . فرعی از . اصلی قطعه . واقـع در بخش . حوزه ثبتی . ، به مساحت . متر مربع ، دارای سند مالکیت به شماره سریال . صفحه . دفتر . به انضمام . دانگ پارکینگ شماره . فرعی و . دانگ انباری شماره . فرعی از . اصلی ، طبق سند رهنی شماره . دفتر اسناد رسمی . مورد رهن بانک . ، دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غير روشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره . به نشانی . .
ماده 3 : ثمن معامله
مبلغ . ریال معادل . تومان ، وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل ، از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد :
1-3- مبلغ . ريال معادل . تومان ، نقدا به موجب چک شماره . عهده بانک . مورخ . فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده ، به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضای این مبایعه نامه ، اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .
2-3- بقیه ثمن معامله ، که مبلغ . ريال تعيين گرديد ، توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد : مبلغ . و الباقی ثمن معامله که مبلغ . می باشد ، به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره . واقع در . .
تبصره 1 : عدم وصول چک ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند 1-3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان ، تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد .
تبصره 2 : فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ . صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی ، به خریدار تحویل نماید .
ماده 4 : شرايط مربوط به تنظيم سند
1-4- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند ، طبق قرارداد در تاريخ . در دفتر اسناد رسمی شماره . و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوعه واقع در . پیشنهاد نماید ، حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه ، نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید ، انتقال دهد . در ضمن ، اجرای تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده به نام انتقال گيرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظيم سند ، گواهی سر دفتر مُثبت تخلف نامبرده می باشد .
2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار ، در حکم عدم حضور است و سر دفتر ، در موارد مذکور ، مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .
ماده 5 : شرايط تسليم مورد معامله
1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ . با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن ، تسليم خريدار کند و هر گونه موانع در استيفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .
2-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره ، قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبايعه نامه باشد ، عقد باطل است و فروشنده ، موظف است ثمن دريافتی را به خريدار عودت نمايد .
3-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غير از عامل قوه قاهره ، مانند رهن ، مصادره ، عمليات اجرایی دادگستری و يا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغير و غصبی بودن ، قانونا قابل انتقال به خريـدار نبوده ، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل . ريال به عنوان خسارت ، به خريدار بپردازد .
ماده 6 : آثار قرارداد
1-6- اين قرارداد ، فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله ، به هر عنوان و دليل ، به غير از خريدار ، منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غير ، خريدار ، حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوی ابطال به طرفيت فروشنده و منتقل اليه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله ، بخواهد . در صورتي که الزام ممکن نباشد ، خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده ، موظف است کليه هزينه هايی که خريدار متقبل شده را بپردازد و معادل . ريال ، به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد ، به وی پرداخت نمايد .
2-6- فروشنده متعهد است قبلا و يا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظيم سند رسمی ، کليه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله ، از قبيل مفاصا حساب شهرداری ، مالياتی و غيره را اخذ نمايد .
3-6- فروشنده مکلف است کليه بدهی های احتمالی در خصوص توابع ، اعيان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمی ، تسویه نمايد .
مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر
استفاده از هر یک از روش های واگذاری ملک به همسر ، نیازمند آن است که ابتدا ، نمونه متن قراردادمنعقد شده و سپس ، مدارک مربوطه برای واگذاری ملک به همسر ، فراهم گردد تا در صورت لزوم ، در دفترخانه ، این واگذاری صورت گیرد و این واگذاری ، به موجب سند رسمی باشد . اما پرسش آن است که مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر شامل چیست ؟ واگذاری ملک به همسر از طریق انعقاد عقد بیع و مبایعه نامه ، نیازمند در اختیار داشتن مدارکی از جمله اصل و تصویر سند ملکی یا اصل و تصویر بنچاق ، گواهی پایان کار ساختمان یا گواهی عدم خلافی از شهرداری ، صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان ها و همچنین ، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده می باشد . همچنین ، در صورتی که واگذاری و انتقال ملک به همسر ، از طریق صلح عمری باشد ، سند ملکی و گواهی پایان کار ، جوابیه های مربوط به استعلام از شهرداری و دارایی و اداره ثبت کرده است. علاوه بر این ، در صورتی که واگذاری ملک ، به موجب قرارداد هبه و یا وصیت باشد نیز ، برای ثبت نمودن آن در دفترخانه ، لازم است علاوه بر مدارک شناسایی ، استعلام های مربوطه از اداره ثبت را نیز تهیه و ارائه نمود . لازم به ذکر است که هبه یا وصیت شفاهی نیز به لحاظ حقوقی صحیح است ؛ اما از آن جهت که ممکن است بعضا سبب ایجاد اختلافاتی شده و اثبات آن دشوار باشد ، می توان با تنظیم نمونه متن و ارائه مدارک لازم ، این واگذاری یا انتقال را به صورت رسمی انجام داد .
انتقال ملک به همسر از طریق مهریه
مهریه مالی است که پیش از عقد با توافق طرفین تعیین شده که آقا مکلف به پرداخت آن پس از ایجاد عقد نکاح می باشد و به دو صورت عندالمطالبه و عندالاستطاعه می باشد.مهریه می تواند هر مالی اعم از سکه، وجه نقد، مال منقول یا غیر منقول تعیین شود منتهی می بایست مال تعیین شده دارای ارزش اقتصادی باشد.
حال اگر مهریه تعیین شده یک ملک باشد، به محض ایجاد عقد نکاح، خانم مالک ملک شده و در صورتی که مرد ملک را به فروش برساند خانم شرایط ثمن معامله چیست می تواند تحت عنوان انتقال مال غیر از همسر خود طرح دعوا نموده و همچنین خواستار ابطال معامله ی صورت گرفته نیز باشد.و همچنین اگر مرد مال متعلق به دیگری به عنوان مهریه تعیین نموده باشد، (برای مثال پدر خود) مرد مکلف است که معادل مال تعیین شده، به عنوان مهریه به خانم پرداخت نماید.
انتقال ملک به همسر از طریق صلح
پس از بیع، انتقال اموال در قالب قرارداد صلح از جمله رایج شرایط ثمن معامله چیست ترین نوع انتقال می باشد و حتی بسیاری از افراد به دلیل اینکه قرارداد صلح، بسیاری از قواعد و تشریفات قرارداد بیع را ندارد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال نمایند.
انتخاب عنوان صلح به جتی بیع به این جهت است که عقد صلح پیچیدگی ها و الزامات عقد بیع را ندارد مانند حق شفعه که فقط مختص بیع است یا خیارات مختص بیع که در عقد صلح راه ندارد.
انتقال ملک به همسر از طریق ارث
در انتقال به وسیله ی ارث، انتقال غیر ارادی صورت می گیرد. مطابق با قانون مدنی و قواعد ارث، خانم پس از فوت همسر جدای از اینکه خانم می تواند اقدام به مطالبه ی مهریه ی خود از اموال به جای مانده از همسر خود بنماید، اگر دارای فرزندی باشد به میزان یک هشتم از اموال همسر خود به ارث می برد و در صورتی که دارای فرزندی نباشد، یک چهارم ارث خواهد برد.
مراحل قانونی انتقال ملک و هزینه های آن
اگرچه انتقال یک مال با تنظیم سند عادی بین طرفین معتبر بوده و قانونا برای خریدار یا انتقال گیرنده حقوقی ایجاد خواهد شد، ولی انتقال سند رسمی از نظر قدرت اثباتی و مزایای آن نسبت به سند عادی و قطعیت انتقال صورت گرفته؛ بسیار امری مهم و حائز اهمیت می باشد.
در خصوص هزینه ی انتقال ملک نیز باید بیان داشت که:
جهت دریافت کد رهگیری از بنگاه، ۵ درصد از ارزش ملک را خریدار و فروشنده. هزینه نوسازی، خلافی و پسماند، مالیات و هزینه های مربوط به دارای نیز می بایست پرداخت شود.
پس از پرداخت هزینه های فوق جهت تنظیم سند رسمی؛ هزینه دفترخانه (حق التحریر) به طور برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. که تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان می باشد.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
انواع خیارات در قانون ایران
معنی خیار در قانون مدنی، یعنی اجازه و اختیاری که قانون به افراد می دهد تا بتوانند، با استفاده از آن ها، معامله خود را فسخ کنند. خیار حیوان، مجلس، تاخیر ثمن و خیار تدلیس، خیار غبن، خیار عیب، از انواع خیارات در حقوق بوده که قانون مدنی، موادی را به هریک، اختصاص داده است. هر کدام از خیارات، برای آن که اعمال شوند، شرایط مخصوص به خود را دارند.
قراردادها، محترم بوده و پایبندی به قراردادهای منعقد شده و انجام مسئولیت های قراردای، از جمله مواردی است که رعایت آن، پس از انعقاد هر قرارداد، لازم و ضروری است. لزوم پایبندی به قراردادها، به حدی است که قانون گذار، در قانون مدنی، موادی را به آن اختصاص داده و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را در این زمینه، پیش بینی کرده است. اما علی رغم اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، گاهی افراد، به هر دلیلی، قصد برهم زدن معامله منعقد شده را دارند. در این شرایط، باید به دنبال راه حل حقوقی بود، تا انحلال قرارداد، بر اساس آن صورت گیرد. در قانون، برای فسخ قرارداد، امکانی، تحت عنوان خیارات قانونی، در نظر گرفته شده است که هر کدام، شرایط اعمال مخصوص به خود را دارند. با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم، در ابتدا، بگوییم که با توجه به قانون، خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه می باشد؛ سپس، در ادامه، انواع خیارات در حقوق را نام برده و هریک را به طور جداگانه، توضیح دهیم. چنانچه، در خصوص این موضوع سوالاتی دارید، در این محتوا همراه ما باشید.شرایط ثمن معامله چیست
خیارات چیست؟
قبل از پاسخ به این پرسش که خیارات چیست و انواع خیارات در حقوق کدامند؟ بهتر است به اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، اشاره کنیم. بر اساس قانون مدنی، کلیه عقود و قراردادهای منعقد شده میان افراد، چنانچه، خلاف قواعد آمره نباشند، محترم بوده و طرفین باید به آن، پایبند باشند. مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، یکی از امکانات پیش بینی شده در قانون، جهت تضمین حقوق افراد، در قرارداها است. اما گاهی یکی از طرفین، به هر دلیلی، نیازمند برهم زدن و فسخ معامله منعقد شده، می باشد که قانون گذار، در این زمینه، انواع خیارات در حقوق را پیش بینی کرده است. خیار در لغت، به معنی اختیار یا اجازه انجام کاری است. در واقع، خیار، حقی است که قانون گذار، برای طرفین قرارداد، در نظر گرفته است که به موجب آن، دارنده خیار، می تواند اقدام به برهم زدن معامله منعقد شده، نماید. عقود لازم، دسته ای از عقود هستند که جز با وجود شرط فسخ قرارداد، خیارات قانونی یا اقاله طرفین، قابل برهم زدن نمی باشند و چنانچه فردی، قصد برهم زدن یک عقد لازم را داشته باشد، با استفاده از خیارات قانونی، قادر به انجام آن، خواهد بود. در واقع، اصل بر لزوم قراردادها است و این بدان معنا است که نمی توان به راحتی، قراردادها را برهم زد. اما قانون مدنی، به طرفین یک معامله، این اجازه را داده است تا در صورتی که شرایط لازم وجود داشته باشد، بتوانند اقدام به فسخ قرارداد خود کنند. پیش بینی این شرایط در قانون، برای جلوگیری از ضرر یک یا دو طرف قرارداد در معامله است. با توجه به این مقدمه، خیارات در حقوق، یکی از راه های قانونی برهم زدن معاملات منعقد شده، توسط صاحب خیار می باشند. پس از توضیح اینکه خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه می باشد، در ادامه، قصد داریم انواع خیارات در حقوق را بررسی کرده و در خصوص هریک صحبت کنیم.
انواع خیارات
در قسمت قبل، معنی خیار در قانون مدنی را تعریف کردیم و گفتیم که خیارات چیست. همچنین، اشاره کردیم، خیارات، امکانات قانونی هستند که به افراد، اجازه می دهند، با اعمال آن ها، اقدام به برهم زدن معاملات و قراردادهای منعقد شده، بنمایند. شایان ذکر است، طرفین قرارداد، می توانند، اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند، یعنی، کلیه خیارهای قانونی را از خود سلب و ساقط نمایند. در این قسمت، قصد داریم، درباره انواع خیارات در حقوق، صحبت کنیم و به توضیح جداگانه هریک از آن ها بپردازیم که به شرح زیر می باشد:
خیار مجلس
یکی از انواع خیارات در حقوق، خیار مجلس است که به موجب آن، هریک از طرفین، امکان بر هم زدن معامله، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، در مجلس و محل انعقاد قرارداد را خواهند داشت. ماده 397 قانون مدنی، در این خصوص، مقرر می دارد، : " هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند." خیار مجلس، مختص به زمانی است که طرفین قرارداد، در مجلس عقد حضور دارند؛ بنابراین، به محض خروج آن ها از مجلس انعقاد عقد، خیار مجلس، ساقط می شود و دیگر امکان اعمال آن، وجود ندارد.
خیار حیوان
خیار حیوان، یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق است که به موجب آن، مشتری، در بیع حیوانات، تا سه روز، اختیار فسخ و برهم زدن معامله را خواهد داشت. چراکه ممکن است، حیوان، بیماری ای داشته باشد که در زمان انعقاد معامله، واضح نبوده و مشتری، متوجه آن نشود. مطابق ماده 398 قانون مدنی: "اگر مبیع، حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد." بر اساس این ماده، خیار حیوان، صرفا، مختص مشتری و مبنای محاسبه، سه روز از حین عقد است.
خیار تاخیر ثمن
ماده 402 قانون مدنی، مقرر می دارد : "هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود." بر اساس این ماده، خیار تاخیر ثمن، در صورت تعلل مشتری، در پرداخت ثمن یا وجه معامله، آن هم در زمانی که فروشنده، هنوز مال را تسلیم نکرده است، برای فروشنده، وجود دارد. همچنین، مورد معامله، در خیار تاخیر ثمن، باید وجود خارجی داشته باشد.
خیار رویت و تخلف از وصف
خیار رویت و تخلف از وصف، در ماده 410 قانون مدنی، پیش بینی شده است. این ماده، مقرر می دارد : " هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید." بر اساس این ماده، هرگاه ما، مالی را صرفا بر اساس توصیفات فروشنده بخریم و بعد از رویت، متوجه شویم، فاقد وصف مذکور است، حق بر هم زدن معامله را خواهیم داشت.
خیار غبن
یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق، خیار غبن است. ماده 416 قانون مدنی مقرر می دارد: "هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن، می تواند معامله را فسخ کند." غبن، به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار است و زمانی که تفاوت، بسیار واضح و آشکار باشد، به آن، غبن فاحش می گویند. خیار غبن، فوری است و باید به محض اطلاع از آن، اعمال شود. شایان ذکر است، این اختلاف قیمت، باید به نحوی باشد که نتوان از آن، چشم پوشی کرد.
خیار تدلیس
خیار تدلیس، از دیگر انواع خیارات در حقوق است که ماده 439، در خصوص آن مقرر می دارد : " اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری." تدلیس، به معنای پنهان کردن عیب و ایجاد فریب است. نسبت دادن وصفی که در مبیع یا ثمن وجود ندارد یا مانورهای متقلبانه، می توانند، تدلیس در معامله را ایجاد کنند. با تدلیس، توسط هریک از فروشنده و مشتری و تحقق معامله بر اساس آن، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد میشود. این خیار نیز خیار فوری است و به محض اطلاع باید اعمال شود.
خیار عیب
خیار عیب، از جمله خیارات مورد پیش بینی قانون گذارمی باشد و ماده 422 قانون مدنی، در خصوص این خیار، مقرر می دارد : " اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله." بر اساس این ماده، خیار عیب، زمانی ایجاد می شود که کالای خریداری شده توسط مشتری، معیوب بوده است. در این حالت، مشتری می تواند با اعمال خیار عیب، معامله را فسخ نماید یا بدون برهم زدن معامله، اقدام به گرفتن مابالتفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب، از فروشنده کند.
خیار شرط
از دیگر انواع خیارات قانونی، خیار شرط است که ماده 399 قانون مدنی، در تعریف آن، مقرر می دارد : "در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد ." بر اساس این ماده، خیار شرط یا حق فسخ، به موجب توافق طرفین قرارداد، به عنوان یکی از شروط، در قرارداد، ذکر می شود و در صورتی که شرایط پیش بینی شده در شرط فسخ وجود داشته باشد، هریک از طرفین که دارنده این خیار است، می تواند با اعمال آن، اقدام به فسخ قرارداد خود کند.
خیار تبعض صفقه
ماده 441 قانون مدنی، در خصوص خیار تبعض صفقه می باشد، این ماده مقرر می دارد: "خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند." بر اساس این ماده، فرد با استفاده از خیار تبعض صفقه، می تواند، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع، صحیح است، آن را قبول کرده و نسبت به قسمتی که بیع، باطل بوده، ثمن خود را پس بگیرد. به عنوان مثال، شخصی، علاوه بر سه دانگ سهم خود، سه دانگ دیگری را نیز بدون اذن او بفروشد. در این حالت، مشتری، مختار به فسخ کل معامله یا صرفا فسخ قسمت باطل معامله و پس گرفتن ثمن آن است.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
دیدگاه شما