بیش‌ خرید چیست ؟


6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

مزایا و معایب کاندوهای پیش خرید در کانادا چیست؟

واحدهای آپارتمانی یا همان کاندوها در کانادا دو نوع هستند: پیش خرید (Pre-Construction) و فروش مجدد (Resale).

هر کدام از این انواع کاندوها، مزایا و معایب خاص خودشان را دارند که بستگی به شرایط شما دارد که کدام را انتخاب کنید.

در این مطلب مزایا و معایب کاندوهای پیش خرید را توضیح داده ایم. برای مطالعه ادامه مطلب ورق بزنید.

مزایای کاندوهای پیش خرید:

– کاندوهای پیش خرید برای سرمایه گذاری مناسب هستند.
با توجه به بازار داغ مسکن شهرهایی مثل تورنتو، که قیمت مسکن رو به افزایش است، پیش خرید کاندو می تواند سرمایه گزاری مناسبی برای کسانی باشد که در حال حاضر امکان دریافت مورگج ندارند یا هنوز نمی توانند مبلغ پیش پرداخت (down payment) را فراهم کنند.

– کاندوهای پیش خرید را می توانید به سلیقه خودتان ارتقا بدهید.
یکی از گزینه های جذاب کاندوهای پیش خرید، امکان شخصی سازی و ارتقای آن است. به هر حال آپارتمان هنوز ساخته نشده.

– در کاندوهای پیش خرید همه چیز نو است و شما اولین ساکنان آن هستید.
حس نو بودن آپارتمان و وسایل آن برای خیلی ها مهم است. دیگر لازم نیست نگران خرابکاری های صاحب قبلی باشید. همچنین اگر به موی حیوانات حساسیت دارید، در کاندوهای نو، خبری از موی به جا مانده حیوانات خانگی نیست.

– پس انداز برای پیش پرداخت (down payment) کاندوهای پیش خرید آسانتر است.
در کاندوهای پیش خرید، می توانید مبلغ پیش پرداخت یا همان داون پیمنت را به صورت اقساط بلند مدت پرداخت کنید. در این رابطه با مشاور املاک خود تماس بگیرید. مشاوران املاک معمولا با سازنده ها ارتباط دارند و می توانند حتی شرایط بهتری را برایتان مذاکره کنند.

معایب کاندوهای پیش خرید:

– در کاندوهای پیش خرید، واحدی که می خرید را نمی بینید.
شما فقط می توانید با توجه به نقشه ای که سازنده ارائه می دهد، کاندو را تصور کنید. یکی از مفاد قرارداد کاندوی پیش خرید این است که ممکن است در صورت نیاز، نقشه تغییر کند. هرچند این تغییرات بزرگ نیستند، اما در هر صورت ممکن است نتیجه نهایی با چیزی که در ذهن شما بوده متفاوت باشد.

– ممکن است کاندو در زمان تعیین شده تحویل شما نشود.
معمولا سازنده ها یک زمان تخمینی را برای تحویل کاندو اعلام می کنند. اما متغیرهای گوناگونی مثل آب و هوا، حوادث، بازرس های متعصب و غیره ممکن است زمان تحویل کاندو را به عقب بیندازند.

– کاندوهای جدید تا چند سال به اصطلاح نشست می کنند.
ساختمان های جدید تا چند سال نشست می کنند که ممکن است باعث ایجاد ترک در دیوارها یا سطوح شود. سازنده در سال اول پس از تحویل کاندو برای لکه گیری و تعمیرات واحد اقدام می کند. اما ممکن است مشکلاتی مثل هماهنگی با سازنده، کثیف شدن خانه به دلیل عملیات بنایی و غیره برای صاحب واحد ایجاد شود.

– ممکن است مجبور شوید در کاندویی زندگی کنید که هنوز امکانات رفاهی آن تکمیل نشده.
همانطور که گفتیم، از مزایای کاندوی پیش خرید، امکان قسطی کردن مبلغ داون پیمنت است. معمولا قسط آخر به زمان تحویل کاندو موکول می شود. از این رو سازنده دوست دارد که شما هرچه سریعتر مالکیت کاندو را تحویل بگیرید تا او هم به قسط آخر داون پیمنت برسد. با توجه به این موضوع ممکن است در واحدی زندگی کنید که هنوز امکانات رفاهی ساختمان تکمیل نشده باشد. خاک حاصل از ساخت و ساز وارد واحد شود. رفت و آمد کارگران و همچنین سر و صدای بنایی هم ممکن است باعث مزاحمت شما شود.

– ممکن است مجبور شوید مالیات فروش بپردازید.
با توجه به محل زندگیتان در کانادا، باید هنگام خرید کاندوی نو، مالیات GST یا HST بپردازید. برای مثال هنگام خرید یک کاندوی نو به قیمت ۵۰۰ هزار دلار در ونکوور باید ۵ درصد GST بپردازید که می شود ۲۵ هزار دلار. اما اگر در تورنتو یک کاندوی نو به ارزش ۵۰۰ هزار دلار بخرید، باید ۱۳ درصد مالیات HST بپردازید که می شود ۶۵ هزار دلار. البته تحت شرایطی، اگر قیمت کاندو زیر ۴۵۰ هزار دلار باشد، شامل تخفیف مالیاتی می شود.

ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار پیش‌خرید آپارتمان نشانه چیست؟

بازیگر اول معاملات مسکن وارد «بازار دوم» شد. تقاضای سرمایه‌ای آپارتمان که طی نیمسال اول ۹۹ نقش اصلی – در مقایسه با خریداران مصرفی – را در بازار داشت اکنون به پیش‌خرید گرایش پیدا کرده است. این حرکت دو پیام دارد که مهم‌ترین آن «ناامیدی از رشد کوتاه‌مدت قیمت» است. احتمال دور شدن از شتاب قیمتی زیاد شده است. پیش‌‌فروش‌ها ۷ خصوصیت دارد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، گروهی از بازیگران اصلی صحنه معاملات ملکی که عمده تقاضای خرید مسکن در ماه‌های اخیر را به خود اختصاص داده و هم اکنون به‌عنوان تقاضای غالب خرید آپارتمان در بازار ملک حضور دارند، به تازگی از بازار اول به بازار دوم معاملات مسکن مهاجرت کرده‌اند.

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد اخیرا در حالی معاملات پیش فروش مسکن در برخی از مناطق و محلات شهر تهران نسبت به ماه‌های گذشته که بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش فروش- به حالت کما رفته بود با عرضه و تقاضای نسبتا بیشتر در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه شده است که بازیگران و متقاضیان اصلی این بازار نیز مانند بازار اول معاملات مسکن –بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی آماده- متقاضیان سرمایه‌ای یا سرمایه‌گذاران ملکی هستند.

طی ماه‌های گذشته در نتیجه تداوم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن وخروج سطح قیمت‌ها از توان مالی وقدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی عملا به حاشیه بازار رانده شده و به اجبار از این بازار خارج شد.

معدود معاملاتی که در ماه‌های گذشته در بازار خرید وفروش مسکن انجام شد عمدتا مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و خریدهای سرمایه‌ای از این بازار بود.

بررسی‌ها حاکی است هم اکنون تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن نیز در حال مهاجرت به بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش فروش است و این موضوع منجر به افزایش نسبی سطح تقاضا برای پیش خرید مسکن در هفته‌ها و بیش‌ خرید چیست ؟ روزهای اخیر شده است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محلات و مناطق شهر تهران در حالی خبر افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در هفته‌ها و روزهای اخیر را اعلام می‌کنند که تحقیقات میدانی و اظهارات آنها نشان می‌دهد آنچه اخیرا منجر به افزایش تقاضا برای خرید از بازار دوم مسکن شده است تداوم افزایش قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از توان مالی بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی است که پیش از این قادر به خرید آپارتمان آماده سکونت بودند.

در واقع علت افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در بازار مسکن در روزها و هفته‌های اخیر حضور تقاضای مصرفی در بازار دوم مسکن نبوده است بلکه تغییر مقصد خریداران سرمایه‌ای از بازار اول معاملات مسکن به بازار پیش فروش علت اصلی این موضوع است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی دست کم ۷ تفاوت یا ویژگی عمده در مقایسه با بازار پیش فروش سال‌های قبل دارد. یکی از این تفاوت‌ها، تغییر در فاصله قیمتی واحدهای مسکونی پیش فروشی نسبت به واحدهای مسکونی آماده است.

یک نکته مهم در ارتباط با سطح قیمت واحدهای پیش فروشی و فاصله آن با قیمت واحدهای مسکونی آماده در بازار معاملات مسکن آن است که هم‌اکنون این فاصله نسبت به ایام عادی بازار مسکن که بیش‌ خرید چیست ؟ بازار در شرایط ثبات قیمتی قرار داشت به میزان محسوسی کاهش یافته است.

هر چند این فاصله در ماه‌های اخیر که التهابات و نوسانات قیمت در بازار مسکن شدیدتر از حد فعلی بود، در بسیاری از موارد از بین رفته بود.

در شرایط عادی و وضعیت ثبات قیمت مسکن معمولا واحدهای مسکونی پیش‌فروشی به‌طور متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز و آماده سکونت ارزان‌تر هستند. این فاصله در ماه‌های گذشته به دلیل روشن نبودن چشم‌انداز تورم ساختمانی تقریبا از بین رفته بود اما در شرایط فعلی به‌طور میانگین به حدود ۶ تا ۱۰ درصد رسیده است.

خصوصیت دوم بازار پیش فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی به یک توصیه مهم کارشناسان به متقاضیان پیش فروش مربوط می‌شود.

همیشه دو گروه پیش‌فروشنده در بازار مسکن حضور دارند که یک گروه از آنها سازنده و دیگری افرادی هستند که در مراحل قبلی اقدام به پیش خرید کرده‌اند اما هم اکنون خود به‌عنوان پیش‌فروشنده و عرضه‌کننده واحدهای نیمه تمام در بازار حضور دارند.

کارشناسان توصیه می‌کنند بهتر است پیش خریداران، واحد موردنظر خود را از سازنده‌ها پیش خرید کنند و تضامین موردنیاز برای عمل به تعهدات را از آنها دریافت کنند. سومین توصیه یا خصوصیت بازار پیش فروش آن است که در شرایط فعلی کارشناسان معتقدند بهتر است تا حد امکان از پیش خرید مسکن در مرحله‌ای که هنوز عملیات ساختمانی آغاز نشده یا به اصطلاح پروژه بر روی خاک قرار دارد خودداری شود.

ویژگی چهارم که این روزها کارشناسان نسبت به ضرورت افزایش سطح هوشیاری پیش‌خریداران در بازار مسکن بر آن تاکید می‌کنند ایجاد پدیده‌ای به‌عنوان پیش فروشندگان مشکوک است.

برخی از آنها به دلیل عدم توانایی مالی یا فنی و برخی دیگر از مشکلات قادر به ادامه کار نیستند و اقدام به پیش فروش واحدهای خود می‌کنند. کارشناسان توصیه می‌کنند در فضای مه آلود فعلی پیش‌خریداران باید به خطر وجود این پیش فروشنده‌ها آگاه بوده و با پیش‌فروشنده‌های مشکوک وارد معامله نشوند.

یک ویژگی مهم دیگر بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی تبدیل شدن این روش خرید به شکل تازه سرمایه‌گذاری ملکی است.

برخی از افرادی که دو واحد مسکونی در تملک دارند و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند با فروش یک واحد خود اقدام به پیش‌فروش یک واحد مسکونی بزرگ‌تر، بیش‌ خرید چیست ؟ واقع در محله بهتر یا کم سن تر می‌کنند. واحد دیگر خود را نیز در زمان تحویل و آماده شدن واحد پیش خرید شده به فروش می‌رسانند.

در چنین شرایطی این افراد نه تنها واحد جدید را با قیمت زمان پیش خرید (نرخ ارزان تر مربوط به گذشته) خریداری کرده و در زمان تحویل ارزش آن افزایش یافته است بلکه واحد دوم را نیز در زمان تحویل واحد پیش خرید شده به قیمت روز به فروش رسانده‌اند و از این روش از تورم ملکی نیز منتفع شده‌اند.

مشخصه ششم بازار پیش فروش مسکن درشرایط فعلی افزایش نسبی سطح تقاضا و عرضه واحدهای مسکونی پیش فروشی در برخی از محلات و مناطق خاص تهران است. هم اکنون تقاضا و عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در مناطق مرزی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ و برخی از محلات ارزان‌تر مناطق مصرفی ۴ و ۵ نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

هفتمین ویژگی بازار پیش فروش مسکن آن است که عمده واحدهایی که هم اکنون به‌صورت پیش فروش به بازار مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سطح قیمت‌های آنها با سطح قیمت واحدهای نوساز فاصله چندانی ندارد.

کاهش فاصله بین قیمت واحدهای مسکونی پیش فروشی با قیمت واحدهای مسکونی آماده و نوساز دو پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.

اولین پیام آن است که هنوز احتمال ادامه روند رشد قیمت مسکن در آینده هر چند با شیب کمتر وجود دارد چون بازار مسکن از بازارهای بیرونی و نوسانات آنها در حال تاثیرپذیری است.

از سوی دیگر پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است اما چشم‌انداز ثبات قیمت نیز برای بازار مسکن وجود ندارد.

عرضه کم در بازار مسکن نیز یکی دیگر از دلایل این کاهش فاصله و نزدیک شدن سطح قیمت واحدهای پیش فروشی به قیمت واحدهای نوساز است.همین موضوع باعث شده است پیش فروشنده‌ها بخشی از افزایش قیمت زمان تحویل پروژه را از هم اکنون در قیمت پیش فروش واحدها اعمال و از پیش خریدار مطالبه کنند.

شرایط فعلی بازار معاملات مسکن از یک زاویه دیگر هم فرستنده دو پیام مهم برای بازار مسکن است.پیام اول آن است که تقاضای غیرمصرفی یا سرمایه‌ای مسکن به جای آنکه به دنبال سودگیری بالا از بازار ملک در میان‌مدت یا کوتاه‌مدت باشد به دنبال کسب عایدی بلندمدت است و از این رو به بازارپیش فروش ورود کرده است.

خود این موضوع نشان می‌دهد احتمال حرکت بازار مسکن در مسیر کاهش انتظار از بابت وقوع جهش قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در میان سرمایه‌گذاران وجود دارد.

پیام دوم هم آن است که مهاجرت خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن از بازار اول معاملات آپارتمان به بازار دوم (پیش خرید) به معنای عدم برقراری ارتباط بازیگران اصلی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی با سطح قیمت‌های حال حاضر بازار مسکن است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد شرایط فعلی و درونی بازار معاملات مسکن انتظارات موجود از بابت دور شدن بازار از جهش قیمت تحت تاثیر خروج متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی از بازار ملک را تقویت می‌کند، هر چند شرایط سایر بازارها بر تغییرات بازار مسکن بسیار اثرگذار و تعیین‌کننده خواهد بود.

مشکل قانون پیش فروش ساختمان چیست؟

بر اساس این قانون که مهم ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه سازان یا سرمایه گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عینا کارکرد سند را داراست.

علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده های شکایت در محاکم قضایی از «به اصطلاح انبوه سازان» ی است که پس از درج تبلیغات در رسانه ها و جمع آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچکترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می شدند.

با این حال، این قانون هر چند در همه شهرها به جز تهران در حال اجراست، اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد:

نخست آنکه شهرداری های برخی کلانشهرها برای فرار از شفافیت، از صدور شناسنامه فنی ملک خودداری می کنند و هیچ مرجع قانونی آنها را مکلف به این کار نکرده است.

ثانیا بسیاری از پیش سازندگان همچنان بدون داشتن مجوز از وزارت راه و شهرسازی، در حال انجام تبلیغ در روزنامه ها و رسانه ها برای جذب منابع مالی مردمی هستند.

سومین ایراد منتقدان به قانون پیش فروش ساختمان از جانب انبوه سازانی است که این قانون را رعایت می‌کنند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی بیش‌ خرید چیست ؟ از وجود تعداد زیادی پرونده تخلفات انبوه سازان در محاکم قضایی به دلیل عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان خبر داد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از مهر، قانون پیش فروش ساختمان علی رغم آنکه سال ۸۸ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، ولی ۵ سال طول کشید تا آیین‌نامه‌های اجرایی مواد قانونی آن در هیات دولت به تصویب رسیده و به دستگاه های ذیربط خصوصا وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شود.

بر اساس این قانون که مهم ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه سازان یا سرمایه گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عینا کارکرد سند را داراست.

علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده های شکایت در محاکم قضایی از «به اصطلاح انبوه سازان» ی است که پس از درج تبلیغات در رسانه ها و جمع آوری مبالغ بیش‌ خرید چیست ؟ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچکترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می شدند. قرار بود با اجرای این قانون جلوی چنین رخدادهایی گرفته شود؛ چون پیش خریدار با داشتن پیش سند، در عرصه (زمین) با پیش سازنده به صورت مشاعی شریک می شود؛ ضمن اینکه پیش خریدار تنها در صورت وجود پیشرفت فیزیکی در کار عمرانی، ملزم به پرداخت تدریجی قدرالسهم خود از ساخت و ساز می شود. بنابراین همه چیز روال قانونی داشته و دیگر از برگزاری تجمعات اعتراضی مالباختگان در مقابل نهادهای حاکمیتی و شکایات متعدد در دستگاه قضایی از کلاهبردارانی که به اسم پیش فروش از مردم پول گرفته و متواری می شوند، خبری نخواهد بود.

با این حال، این قانون هر چند در همه شهرها به جز تهران در حال اجراست، اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد:

نخست آنکه شهرداری های برخی کلانشهرها برای فرار از شفافیت، از صدور شناسنامه فنی ملک خودداری می کنند و هیچ مرجع قانونی آنها را مکلف به این کار نکرده است.

ثانیا بسیاری از پیش سازندگان همچنان بدون داشتن مجوز از وزارت راه و شهرسازی، در حال انجام تبلیغ در روزنامه ها و رسانه ها برای جذب منابع مالی مردمی هستند؛ ضمن اینکه قراردادهای خود را به جای ثبت در دفاتر اسناد رسمی و دریافت پیش سند، در بنگاه های املاک و به صورت قولنامه‌ای که چندان ارزش قانونی ندارد، ثبت می‌کنند که این تخلف بوده ولی باز هم هیچ مرجع قانونی پیش سازنده را بازخواست نمی‌کند.

سومین ایراد منتقدان به قانون پیش فروش ساختمان از جانب انبوه سازانی است که این قانون را رعایت می‌کنند؛ آنها می‌گویند همه سازوکارهای قانونی مندرج در قانون پیش فروش ساختمان، به سود پیش خریدار است و هیچ مکانیزمی پیش بینی نشده تا سازنده بتواند خریداری که ملک را دریافت کرده ولی از پرداخت مابقی قدرالسهم خود طفره می رود، را وادار به پرداخت پول کند.

معصوم: آماده مناظره با مخالفان هستم

حسین معصوم، مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قرار نیست وزارتخانه مستقل و جدیدی ایجاد شود تا تخلفات از این قانون را یافته و شکایت کند، اظهار کرد: مردم خود بهترین مجری این قانون هستند و باید با آگاهی‌ای که از رسانه ها دریافت کرده اند، تخلفات را به وزارت راه و شهرسازی یا ادارات کل در استان ها گوشزد کرده و این ادارات نیز با تفویض اختیاری که از سوی وزیر راه و شهرسازی در این زمینه دارند، اقدام به شکایت کرده و از بروز تخلفات بزرگتر ممانعت کنند.

وی با بیان اینکه برخی شهرداری ها از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می کنند که این موضوع مانع صدور پیش سند در دفاتر اسناد رسمی شده، گفت: مردمی که مایل به پیش خرید مسکن هستند، باید از سازنده، صدور پیش سند را مطالبه کنند، در غیر این صورت باید از خرید آن ملک خودداری کنند.

نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در اراضی و منابع طبیعی خاطرنشان کرد: مردم در صورت دیدن تخلفاتی در حوزه پیش فروش از جمله تبلیغات در رسانه ها با عناوینی چون مشارکت در ساخت یا سرمایه گذاری در ساخت و ساز و امثال آنها که می‌خواهند قانون را دور بزنند، باید مراتب را به ادارات راه و شهرسازی اطلاع رسانی کرده و شکایت کنند؛ ولو اینکه تبلیغات مربوط به شرکت های ساختمانی وابسته به بانک ها، سازمان های دولتی و شبه دولتی یا نهادهای خاص باشد.

وی ادامه داد: من بارها شنیده ام که انبوه سازان اعلام کرده اند ما تمایلی به اجرای این قانون نداریم اما هیچ گاه به صورت شفاف دلایل مخالفت خود را اعلام نکرده اند؛ آیا اجرای این قانون از روند ساخت و ساز آنها جلوگیری می کند!؟ من آمادگی دارم تا با هر فردی که به این قانون ایراد دارد، مناظره کنم.

قاضی دادستانی کل کشور با برشمردن برخی تخلفات در حوزه پیش فروش تصریح کرد: به قدری در طول سال های گذشته تعداد پرونده های شکایت پیش خریداران از پیش سازندگان فراوان بود که قانونگذار به فکر تصویب این قانون افتاد. به عنوان مثال برخی تعاونی ها زمینی را خریداری کرده و از مردم پول جمع می کردند اما در قراردادهایی که میان آنها و مردم وجود داشت، قید شده بود که اگر شهرداری مجوز ساخت در این زمین را صادر نکرد، این تعاونی هیچ مسئولیتی در قبال پول های جمع آوری شده ندارد که این موضوع خلاف آشکار آشکار است. یا اینکه فردی مجوز ساخت تنها ۱۰ طبقه داشته ولی ۲۰ طبقه ساخته است و برای این ۲۰ طبقه در روزنامه ها تبلیغات پیش فروش انجام داده بود با این امید که بتواند بعدا از کمیسیون ماده ۱۰۰ با پرداخت خسارت، پایان کار بگیرد؛ ولی این اتفاق نیفتاده بود و مردمی که بیش‌ خرید چیست ؟ بیش‌ خرید چیست ؟ طبقات ۱۱ تا بیستم را پیش خریداری کرده بودند، به شدت متضرر شدند.

محتشم: انبوه سازان تمایلی به اجرای قانون پیش فروش ندارند

حسن محتشم، رئیس انجمن صنفی انبوه سازان در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره انتقادات اعضای این انجمن به قانون پیش فروش ساختمان گفت: مهم ترین ایرادی که انبوه سازان به این قانون وارد می دانند، وجود محدودیت هایی است که تنها برای پیش سازنده در نظر گرفته شده و هیچ تعهد قانونی در آن برای الزام پیش خریدار به پرداخت قدرالسهم خود دیده نشده است.

وی با یک طرفه دانستن قانون پیش فروش ساختمان، اظهار کرد: در این قانون تساوی میان خریدار و فروشنده وجود ندارد.

به گفته محتشم تا قبل از ابلاغ و اجرای این قانون، پرونده های زیادی در دادگاه ها علیه «به اصطلاح سازندگانی که با سوءاستفاده از اعتماد مردم، کلاهبرداری کرده بودند»، وجود داشت چون عرصه (زمین) در مالکیت سازنده بود و خریدار دستش به جایی بند نبود؛ اما حالا همه چیز برعکس شده؛ پیش خریدار با اطمینانی که از سهیم شدن در ملک دارد، به راحتی از پرداخت مابه التفاوت هزینه های ساخت و ساز و سود انبوه ساز طفره می رود و سازنده ابزاری برای دریافت پولش در اختیار ندارد.

رئیس انجمن صنفی انبوه سازان ادامه داد: بنابراین در حال حاضر تعداد سازندگان یا سرمایه گذاران حوزه ساخت و ساز که ذیل این قانون به فعالیت می پردازند، بسیار کم است؛ اکثرا ابتدا ملک را ساخته و سپس به دنبال خریدار می گردند که این موضوع نیز مشکلاتی چون بازگشت دیرهنگام اصل و سود سرمایه به دلیل رکود بازار مسکن را به دنبال دارد. همچنین برخی نیز علی رغم آنکه می دانند تخلف از این قانون جرم بوده و پیگرد قضایی دارد، اما باز هم حاضرند بدون دریافت مجوزهای پیش فروش، اقدام به تبلیغ در رسانه ها و عقد قرارداد پیش فروش در بنگاههای معاملات املاک کنند؛ چون تنها در این صورت است که مطمئنند خریدار قدرالسهم خود را پرداخت می کند.

6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

در حال حاضر که وضعیت مسکن به ثبات نسبی رسیده است ریسک ساخت و ساز که مهمترین خطر آن افزایش قیمت ساخت و مصالح میباشد به حداقل رسیده است در نتیجه سازنده های بسیاری شرایط فروش متنوعی را ارائه میدهند . در این بین منطقه 22 شهرداری که پرچمدار ساخت و ساز در تهران میباشد مرکز اصلی اینگونه پیش فروش ها میباشد . حال برای افرادی که قصد خرید از پروژه ها در این منطقه را دارند 6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید را برای شما مطرح خواهیم کرد .

6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

1. شرایط پیش فروش را بررسی کنید

اول از همه باید مشخص نمایید که هدف شما از سرمایه گذاری در این حوزه چیست اگر به قصد سکونت این کار را انجام میدهید باید شرایطی را انتخاب کنید که زمان تحویل آن نزدیکتر بوده و همچنین شرایط پیش فروش بهتری دارند . با توجه به اینکه قیمت ساخت در این پروژه ها بصورت علی الحساب میباشد باید مدیریت بودجه و سرمایه خود را به گونه ای تنظیم نمایید که بتوانید از پس اقساط آن با توجه به افزایش احتمالی قیمت ساخت که الیته در دوران ثبات چندان زیاد نیست بر بیایید .

پروژه هایی نیز وجود دارند که با قیمت قطعی بصورت سهامی به فروش میرسند و دیگر دارای اقساط نمیباشند اما باید توجه داشته باشید زمان تحویل اینگونه پروژه ها معمولا طولانی میباشد. برای بررسی بیشتر اینگونه پروژه ها میتوانید به پیش فروش آپارتمان در چیتگر مراجعه فرمایید

2. سابقه سازنده را بررسی نمایید

در این مورد باید بدانید که سرمایه خود را به دست چه کسی میسپارید . سازنده باید پشتوانه مالی برای آمادگی نوسانات احتمالی قیمت ها را داشته باشد . در واقع در پروژه های پیش فروش باید سازنده جلوتر از پرداخت سرمایه گذار حرکت کند یعنی هزینه هایی که در مراحل قبلی انجام داده از خریدار دریافت نماید و از سرمایه ورودی جدید برای ادامه مراحل ساخت بعدی استفاده نماید .

همچنین علت پیش فروش را بررسی نمایید پروژه هایی که بصورت کامل مسکوت مانده اند مطمئن باشید که جذب سرمایه گذار را تنها برای پرداخت بدهی های پییشین خود نیاز دارند و عملا پیشرفت پروژه با روند بسیار کندی صورت خواهد گرفت .

6 نکته برای خرید از پروژه پیش فروش چیتگر

6 نکته برای خرید از پروژه پیش فروش چیتگر

3. محل پروژه پیش فروش شده

لوکیشن یا محل پروژه بسیار مهم است . باید توجه داشته باشید که در محدوده ای پیش خرید کنید که همزمان با ساخت پروژه خریداری شده ، پیشرفت دیگر پروژه ها و آبادانی منطقه نیز همراه باشد . در محدوده هایی نظیر شهرک چیتگر یا ارتش تمامی پروژه ها در مرحله ساخت قرار دارند و هنوز محیط شهرک آماده سکونت نیست . اینگونه لوکیشن ها میتواند در آینده نه چندان دور که به بهره برداری برسد شاهد جهش قیمت بسیاری نسبت به مناطقی باشد که آباد هستند و پروژه های در حال ساخت در هر محله انگشت شمار است .

4. زمان به نفع شماست

در پیش خرید پروژه های ساختمانی گذر زمان همیشه به نفع خریدار خواهد بود . اگر از سوابق سازنده اطمینان دارید و در واقع میدانید که جای پولتان امن است بدانید اگر هم پروژه به تاخیر بی افتد در واقع مبلغ اقساط آتی که شما باید پرداخت کنید نیز به تعویق می افتد . البته توجه داشته باشید برخی پروژه ها بر طبق زمان بندی خود مبلغ ساخت را دریافت میکنند و شما باید سعی کنید پروژه هایی را انتخاب کنید که بر اساس پیشرفت پروژه اقساط را دریافت میکنند . پروژه مرجان نمونه ای از این پروژه ها میباشد .

در غیر اینصورت مواردی بوده که حتی پروژه پیشرفتی نداشته ولیکن در صورت پرداخت نکردن اقساط امتیاز خریدار سلب شده است و عموما اینگونه پروژه ها مربوط به ارتش بوده است . ولیکن در پروژه هایی که توسط سازنده های شخصی یا شرکتها خصوصی انجام میشود شرایط تنظیم قرارداد و پرداخت اقساط به گونه ای دیگر بوده است .

شرایط پیش فروش مسکن

شرایط پیش فروش مسکن

. تعهدات در قرارداد پیش فروش

از آنجایی که پروژه های پیش فروش حاضر و آماده نیستند که شما بتوانید آنچه میخواهید خریداری کنید را عینا مشاهده کنید در نتیجه باید به تعهدات سازنده و مکتوب شدن آنها در قرارداد توجه ویژه ای داشته باشید . بدینصورت که مصالح مصرفی و نوع آن ، امکانات واحد تحویلی و امکاناتی که پول آن بصورت جدا پرداخت خواهد شد مانند پارکینگ و انباری و یا مبلغ مشاعات باید بصورت مشخص در قرارداد روشن شود .

اینکه امکانات دقیقا چه هستند و چه برندی استفاده میشوند را باید بررسی کنید و همچنین باید در قرارداد جریمه دیرکرد نیز مشخص شود همچنین بدانید زمان تحویل در قرارداد فی مابین فروشنده و خریدار چه چیزی ذکر شده . بدین معنی که شاید در قرارداد شما تحویل واحد با کابینت و شیرآلات ذکر شده باشد و اشاره به آسانسور ، استخر و یا فضای سبز نشده باشد . در اینصورت به مشکل بر خواهید خورد زیرا تکمیل امکانات عمومی میتواند ماه ها به طول بی انجامد و خارج از چهارچوب قرارداد شما با فروشنده باشد .

6. زمین را ریشه یابی کنید

در مورد ریشه یابی بیش‌ خرید چیست ؟ زمین باید بدانید که تفاوتی در منطقه ای که قصد پیش خرید دارید ندارد . اگر مبلغ ملک بالاست و در مناطق شمالی تهران واقع شده ریسک این موضوع بیشتر است . بسیاری از زمین ها ریشه ندارند یعنی در صورت مراجعه به اداره ثبت مشاهده میکنید که پرونده اینگونه زمینها که گاهی قیمت آنها به هزار میلیارد نیز میرسد شجره نامه مشخصی و یا مشکوکی وجود دارد .

توجه داشته باشید بسیاری از زمین های اینچنینی که صاحبان اصلی آنها در کشور نبوده اند ولیکن دارای سند رسمی آن ملک میباشند پس از بازگشت خود یا وارثان وارد جنگ حقوقی با تصاحب کنندگان زمین خواهند شد و در 90 درصد مواقع نیز موفق به پس گرفتن زمین خود میشوند

در این مواقع تمامی خریداران متضرر خواهند شد و از آخرین خریدار باید تمامی وجه دریافت شده را به خریدار قبلی پس بدهد تا به نفر اول برسد. بسیاری از زمین های موجود در شمیرانات تهران چنین مشکلاتی دارند شاید هیچوقت صاحب اصلی آنها به سراغ زمین خود نیاید ولیکن در زمانیکه قصد خرید ملک یا آپارتمانی در این محدوده ها را دارید این تصمیم و هوشیاری شماست که میتواند شما را از عواقب بعدی نجات دهد .

نتیجه گیری کلی

در این مطلب سعی شد 6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید را برای شما شرح دهیم تا بتوانید با انتخاب درست سرمایه خود را به قصد سکونت و یا سرمایه گذاری در این حوزه وارد کنید . توجه داشته باشید که پیش فروش میتوانید بسیار سودده باشد و از طرفی هم میتواند پر ریسک باشد . شما میتوانید ضمن تماس به کارشناسان ما در بیش‌ خرید چیست ؟ تهران برج بهترین و مطمئن ترین شرایط فروش واحد های نیمه اماده و در حال اجرا را دریافت نمایید .

پیش فروش آپارتمان چیست؟

پیش فروش آپارتمان چیست؟

همان طور که از اسم آن مشخص است. فروختن آپارتمان قبل از ساخته شدن و قابل سکونت شدن را پیش فروش آپارتمان می گویند. برای اینکه قوانین حقوقی در مورد خرید و فروش اعمال شود باید آنچه فروش رفته وجودی مادی داشته باشد. اما از آن جایی که این قوانین شامل پیش فروش آپارتمان نمی شود. قوانین دیگری برای این نوع آپارتمان ها تصویب کردند. به موجب این قوانین فروشنده موظف است واحد ساختمانی مشخص شده را تکمیل کند. آن را در اوایل ساخت یا در بین مراحل ساخت به خریدار منتقل کند.

مزایای پیش فروش آپارتمان

از آن جایی که در پیش فروش آپارتمان، واحد ها هنوز تکمیل نشده اند. قیمت آن از واحدهای آپارتمانی با همان شرایط که قابل سکونت است، مناسب تر است. اصولا خریدار نیز می تواند پس از آماده شدن ملک، آن را با قیمت بالاتر بفروشد و سود کند.
خریدار وقتی آپارتمانی آماده شده را خریداری می کند، موظف است مبلغ ملک را حداکثر تا دو ماه پرداخت نماید. اما در املاک پیش فروش شده قضیه متفاوت است. این نوع املاک به صورت اقساط فروخته می شوند و خریدار می تواند در مدت زمان طولانی تری مبلغ آن را پرداخت کند.
یکی دیگر از مزایای پیش خرید کردن این است که خریدار می تواند سلیقه خود را در طراحی داخلی واحد خود اعمال نماید. خیلی ها دوست دارند منزل خود را کاملا طبق سلیقه خود بسازند. اما ساخت یک خانه توسط فرد بسیار هزینه بر و سخت است. پیش فروش آپارتمان این گزینه را به خریدار می دهد تا واحدی با سلیقه خود بسازد.

طراحی داخلی در پیش فروش آپارتمان به سلیقه خریدار انجام می شود

طراحی داخلی در پیش فروش آپارتمان به سلیقه خریدار انجام می شود

وقتی فردی آپارتمانی که ساخته شده را خریداری می کند. تنها روی کار را می بیند. اما در املاک پیش فروش شده، خریدار می تواند در تمام مراحل ساخت حضور داشته باشد. کیفیت مصالحی که برای ساخت استفاده می شود، بسنجد.

پیش فروش آپارتمان در سرعین

سرعین یکی از شهرهای خوش آب و هوای ایران است. این شهر در دامنه کوه زیبای سبلان با منظره ای بی بدیل است. چشمه های جوشان آبگرمی که از دل این کوه می جوشند، در کنار مناظر بکر و سرسبز شهر و آثار تاریخی آن از جمله زیبایی هایش محسوب می شوند. وجود مراکز متنوع آب درمانی از دیگر امتیازات سرعین است که افراد زیادی را برای درمان به آنجا می کشاند. این شهر با داشتن قابلیت های بالای خود برای جذب گردشگر مکان بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری است. پیش فروش آپارتمان در سرعین این امکان را برای خریداران فراهم می کند. تا بتوانند به راحتی و با شرایط بسیار عالی صاحب ملک و آپارتمان شوند.

پیش فروش آپارتمان در سرعین به راحتی شما را صاحب ملک می کند

پیش فروش آپارتمان در سرعین به راحتی شما را صاحب ملک می کند



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.