تفاوت در خیارات معامله

قواعد اختصاصی خیارات بخش دوم

هر قراردادی که یکی از دو طرف مالی دهد و در مقابل مالی دریافت نماید، چنانچه بین عوض و معوض، عدم تعادل فاحش وجود داشته باشد، برای زیان‌ دیده خیار غبن ایجاد خواهد شد. بطورمثال خریدار ملکی را بسیار ارزان از فروشنده خریداری کرده است و در نتیجه فروشنده مغبون شده است و فروشنده می‌تواند به استناد خیار غبن، قرارداد را فسخ کند. بنابراین در قراردادهای رایگان که بلاعوض هستند، خیار غبن ایجاد نخواهد شد.

شرایط اعمال خیار غبن

1. قرارداد بین دو طرف باید بصورت صحیح و نافذ منعقد شده باشد. نتیجه آنکه چنانچه قرارداد تحت تأثیر اکراه غیرنافذ باشد تا زمانی که تنفیذ نگشته است، به استناد خیار غبن قابل فسخ نیست.
2. بین دو عوض باید عدم تعادل فاحشی وجود داشته باشد به اندازه‌ای که عرفا قابل مسامحه نباشد. ملاک در عدم تعادل فاحش، عرف می‌باشد.
3. شخصی که در قرارداد مغبون گشته، باید در زمان انعقاد قرارداد از این موضوع ناآگاه بوده باشد.
4. قاعده این است که عدم تعادل فاحش باید در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد مگر در قراردادهای مستمر مانند پیمانکاری که مغبون شدن بعد از انعقاد قرارداد، فسخ قرارداد به استناد غبن حادث را برای فرد مغبون ممکن می‌سازد.

خیار عیب

کسی که در معامله مالی معیوب به او انتقال یافته است، دارای اختیار است که یا قرارداد را فسخ کند یا از طرف مقابل ارش یعنی تفاوت بهای سالم و معیوب را بخواهد ولی اگر خیار عیب را ساقط کند نه فسخ می‌تواند بخواهد و نه ارش؛ زیرا خیار عیب شامل هر دو اختیار است.

شرط تبری از عیوب

شرط تبری از عیوب عمدتاً در مورد عیوبی می‌باشد که در زمان انعقاد قرارداد در بیع وجود داشته است و در خصوص عیوبی که بعداً در مبیع ایجاد می‌گردد، سرایت پیدا نمی‌کند مگر اینکه اوضاع و احوال قرارداد، دلالت به آن نماید که تفاوت در خیارات معامله شرط تبری مرتبط به این عیوب نیز می‌باشد.

عیب در کالاهای دسته دوم

مفهوم عیب در کالاهای دسته دوم با کالاهای آکبند و نو متفاوت می‌باشد و گاه آنچه که در کالای دسته اول عیب محسوب می‌شود، در کالای دسته دوم عیب نیست. مثلاً شتاب نداشتن در اتومبیل صفر کیلومتر می‌تواند عیب باشد ولی در خودروی دسته دوم ممکن است عیب نباشد و بنابراین کسی که چنین اتومبیلی را خریداری کرده است، خیار عیب ندارد و گاه نیز فروش کالای دسته دوم به این معنی است که فروشنده از عیوب آن تبری نموده و مسئولیتی ندارد.

خیار تبعض صفقه

تبعض در لغت به معنای تجزیه بوده و صفقه نیز به معنای معامله می‌باشد. در اصطلاح، طبق این خیار، قرارداد خرید و فروش تنها نسبت به یک قسمت از معامله صحیح و نسبت به بخش دیگر آن به جهتی از جهات باطل است. در این حالت ثمن یا قیمت آن بخش از معامله که باطل است، به مشتری برگردانده شده و مشتری، می‌تواند با استناد به خیار تبعض صفقه، بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید و ثمن آن بخش را مسترد کند یا اینکه فقط آن بخش صحیح معامله را قبول نماید.

شرایط اعمال خیار تبعض صفقه

اعمال و اجرای خیار تبعض صفقه در قرارداد منوط به شرایطی می‌باشد که عبارتند از:

1. معامله قابل تجزیه شدن باشد. مانند اینکه خانه‌ای فروخته شده است و 3دانگ آن به جهتی باطل است اما اگر غیرقابل تجزیه باشد مثل اینکه ساعت فروخته شده، عقربه‌ نداشته باشد، که در اینصورت تبعض تفاوت در خیارات معامله صفقه راه ندارد.
2. نا آگاه بودن طرف مقابل از باطل بودن بخشی از معامله، از شرایط اعمال خیار تبعض صفقه است. بطورکلی در خیارات، عنصر عدم مطلع بودن فسخ‌ کننده نقش کلیدی را ایفاء می‌کند.
3. طرفین نباید در زمان عقد، حق خیار تبعض صفقه خود را اسقاط کرده باشند.

زمانی که عیب در مورد معامله آشکار باشد ولی با این وجود خریدار توجه به آن نکرده باشد، آیا خیار عیب همچنان باقی است؟

خیار عیب در صورتی برای مشتری ایجاد می‌شود که عیب مخفی باشد. عیب زمانی مخفی تلقی می‌شود که مشتری از این موضوع آگاه نباشد حتی اگر عیب آشکار باشد.

چه تفاوتی بین خيار شرط و شرط خيار وجود دارد؟

چه تفاوتی بین خيار شرط و شرط خيار وجود دارد؟ گرچه در برخی از نوشته های حقوقی این دو ترکیب را به جای هم به کار می برند. شکی نیست که بین آن دو تفاوت وجود دارد و برای همین در ماده ۴۰۱ قانون مدنی هر دو ترکیب بکار رفته است. ماده فوق الذکر […]

چه تفاوتی بین خيار شرط و شرط خيار وجود دارد؟

گرچه در برخی از نوشته های حقوقی این تفاوت در خیارات معامله دو ترکیب را به جای هم به کار می برند. شکی نیست که بین آن دو تفاوت وجود دارد و برای همین در ماده ۴۰۱ قانون مدنی هر دو ترکیب بکار رفته است. ماده فوق الذکر مقرر داشته است: «اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است».

خیار و خیار شرط به چه معنا هستند؟

خیار به معنی اختیار فسخ معامله است و چنانچه این اختیار ناشی از شرط مقرر بین طرفین عقد باشد، آن را «خیار شرط» می نامند، همانطور که ممکن است به هریک از علل مقرر در ماده 396 قانون مدنی ایجاد شود ولی خیارات دیگر مانند خیار مجلس، حیوان، عیب و غیره به حکم قانون به وجود می آیند، بدون این که توافق طرفین نقشی در آن ها داشته باشد و خیار شرط در نتیجه توافق و تلاقی اراده ی طرفین در ضمن عقد موجودیت پیدا می کند.

بررسی تفاوت خیار شرط و شرط خیار در قانون مدنی

ماده ۳۹۹ قانون مدنی می گوید: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد».

آن موجود تبعی که در ضمن عقد اصلی در نتیجه تلاقی اراده‌ی طرفین ابراز وجود می کند شرط خیار است و آن اختیار فسخ که در نتیجه‌ی این موجود اعتباری تبعی حاصل می شود، «خیار شرط» نامیده می شود.

توجه به ماده ۴۰۰ قانون مدنی نیز تفاوت بین این دو اصطلاح را بیشتر عیان می سازد: «اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است وگرنه تابع قرارداد متعاملین است».

بنابراین این شرط خیار نیست که مدت برای آن تعیین می شود، بلکه حق ناشی از آن، که خیار شرط(حق فسخ ناشی از شرط) نامیده می شود، باید مدت داشته باشد.

توجه به این دو جمله نیز معنای آن دو را روشن تر خواهد ساخت:

۱- شرط خیار یعنی شرطی که خیار (اختیار فسخ) ایجاد می کند.

۲- خیار شرط یعنی خیاری (اختیار فسخ) که از شرط حاصل می شود.

سبب ایجاد خیار را شرط خیار می نامند و آنچه در نتیجه‌ی آن شرط به وجود می آید، خیار شرط می گویند.

سخن آخر این که «خیار شرط نتیجه‌ی شرط خیار است».

لینک های مفید: وکیل | موسسه حقوقی مشهور | وکیل ملکی | مشاوره حقوقی | ثبت شرکت | ثبت برند | طلاق توافقی

خدا بهتون عزت بده
درجه1

16 دی 1398 در 14:28

درود بر شما
خیلی ممنون از لطفتون

17 دی 1398 در 11:08

6 مهر 1398 در 02:34

• محبوب ترین ها
• پربازدید ترین ها

موسسه بین المللی مشهور تشکیل شده از مجربترین وکلای پایه یک دادگستری، کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌های مختلف، کارشناسان با تجربه امور ثبتی، قضات سابق و بازنشسته خوشنام محاکم قضایی، مهندسان کامپیوتر در رشته‌های گوناگون و جمعی دیگر از کارمندان جوان و پر نشاط است. همکاران گرامی ما در موسسه حقوقی مشهور در تمام نمایندگی‌ های ما در شهرهای مختلف ایران و برخی از مهمترین کشورهای جهان، قبل تفاوت در خیارات معامله از مقوله همکاری، در واقع دوست و شریک کاری ما محسوب می‌ شوند و به همین دلیل است که بسیار دلسوزانه و با عشق فعالیت میکنند و پیشرفت و بالندگی موسسه را پیشرفت و موفقیت خود میدانند.

خیارات چیست

حق به‌‌هم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ گویند. البته در مواردی، فقط حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد و گاهی هر دو حق محفوظ است که در خیار عیب به آن اشاره خواهد شد.

تاریخ نشر: 22 شهریور 1399 بروزرسانی: 22 شهریور 1399

تعریف: حق به‌‌هم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ گویند. البته در مواردی، فقط حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد و گاهی هر دو حق محفوظ است که در خیار عیب به آن اشاره خواهد شد.

خیارات عبارت‌‌اند از:

۵. خیار تخلف شرط

۱۱. خیار تعذّر تسلیم

تا زمانی‌‌که طرفین معامله از مجلس معامله متفرق نشده‌‌اند، می‌توانند معامله را فسخ کنند.

مثال: شخصی ساختمانی را خریده و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری می‌کند:
الف) اگر بعد از جدا شدن از مجلس، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده ← فسخ اثری ندارد.
ب) قبل از جدا شدن از مجلس معامله را فسخ کرده ← صحیح است. (۱۵۵۲)

توضیح: با فرض وجود سایر شرایط صحت بیع، پرداخت بیعانه یا عدم آن، اثری در خیار مجلس ندارد و همین‌‌که معامله صورت بگیرد، تا زمانی‌‌که متفرق نشده باشند، خیار مجلس وجود دارد؛ اگرچه چیزی هم ردّ و بدل شده باشد.

اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.

توضیح: تفاوت قیمت گاهی در عرف قابل مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتناء ‌کنند، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد.

احکام مربوط‌‌ به خیار غبن

۱. معیار قیمت زمان معامله است؛ یعنی اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده نمی‌‌شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم حاصل شده، باید افزایش تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.

ردیف	قیمت روز معامله	قیمت عادلانه بازار	قیمت زمان تحویل پول	خیار غبن
۱	۱۰۰	۲۰۰	۱۰۰	هست
۲	۱۰۰	۱۰۵	۱۰۰	نیست
۳	۱۰۰	۱۰۵	۲۰۰	نیست ولی باید مصالحه شود
۴	۱۰۰	۲۰۰	۳۰۰	هست

در جدول فوق به دلیل تفاوت فاحش بین قیمت‌‌های روز معامله و بازار در ردیف‌‌های ۱ و ۴، خیار غبن هست، اما در ردیف‌‌های ۲ و ۳ به دلیل عدم تفاوت فاحش، خیار غبن نیست.

۲. باید مغبون بودن شخص ثابت شود و ادعای صرف بر فریب خوردن و متضرّر شدن، دلیل محکمی نیست.

مثال: زمینی‌‌ به مبلغی فروخته شد و فروشنده ادعای مغبون شدن در این معامله را دارد.  تا زمانی که ثابت نشده به قیمتی (فاحش یا قابل توجه) کمتر از قیمت زمان فروش، معامله صورت گرفته، خیار غبن وجود ندارد. (۱۵۵۹)

۳. حتی اگر شخص مغبون غیر مسلمان باشد، خیار غبن وجود دارد. (۱۵۶۲)

۴. با فرض اینکه خریدار یا فروشنده اطمینان کنند که مغبون شده‌‌اند:

الف) اگر طرف مقابل سخن او را می‌پذیرد ← مدعی می‌تواند فسخ کند، ولی نمی‌تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد و در عین حال معامله را پا برجا بداند. لذا فقط یا حق فسخ یا قبول معامله غبنی را دارد. مگر آنکه طرفین معامله راضی به پرداخت تفاوت قیمت باشند.

ب) اگر طرف مقابل سخن او را نمی‌‌پذیرد ← مراجعه به حاکم شرع می‌‌شود.

۵. در خیار غبن، تبعیض جایز نیست؛ یعنی یا کل معامله را فسخ می‌‌کند یا کل آن را می‌‌پذیرد.

مثال: وحید خانه‌‌ای را به خسرو فروخته و بعد از رد و بدل کردن ثمن و مثمن، خریدار ادعای مغبون شدن در معامله را کرده و آن را فسخ می‌‌نماید. اما از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و گرفتن پول خود، اجتناب می‌کند و بعد از دو سال مدعی است که معامله را در نصف خانه فسخ کرده و در حال حاضر نصف پول را مطالبه می‌کند:

الف) اگر کل معامله را فسخ نموده است ← مالک خانه نخواهد بود و در این دو سال حق استفاده از خانه را نداشته است. (البته در مواردی که غبن مغبون ثابت شود.)

ب) اگر قسمتی از معامله را فسخ کرده است ← فسخ بی‌‌اثر است و حق گرفتن قسمتی از پول را ندارد. (۱۵۶۳)

۶. صِرف مراجعه شخص مغبون به طرف مقابل، فسخ معامله محسوب نمی‌‌شود. مگر این‌‌که بگوید من فسخ کردم یا هر لفظی که این معنا را برساند. البته لازم نیست در حضور طرف مقابل فسخ کند. بلکه تنها و بدون حضور افراد و در تنهایی هم می‌تواند فسخ کند.

۷. اگر شخص مغبون فسخ کند، دیگر مالک نخواهد بود و واجب است مال را به طرف مقابل برگرداند. (۱۵۶۵)

مثال: پس از گذشت یک هفته از خرید خانه‌‌ای، خریدار می‌‌فهمد که مغبون شده است. از این رو به فروشنده مراجعه می‌کند تا فسخ کند. اما فروشنده موافقت نمی‌‌کند و اکنون که خانه گران شده فروشنده تقاضای فسخ نموده ولی خریدار زیر بار نمی‌‌رود و می‌گوید با گرفتن مبلغی بیشتر حاضر به فسخ هستم ← با توجه به اینکه خریدار واقعاً معامله را فسخ نموده، دیگر مالک آن خانه نیست و حق ندارد پول بیشتری بگیرد و از زمان فسخ مدت زمانی‌‌را که هریک بدون رضایت دیگری، در ثمن و مثمن تصرف داشته‌‌اند ضامن می‌‌باشند.

۸. اگر پس از مطلع شدن از غبن، از حق فسخ استفاده نکند، در صورتی‌‌که نمی‌‌دانسته حق فسخ دارد یا اینکه می‌دانسته، اما به دلیلی عقلائی فسخ کردن را تاخیر انداخته است، خیار فسخ باقی است.

۹. اگر در ضمن عقد معامله، شرط شود که هر یک از طرفین در صورت پشیمانی از معامله، مبلغی را به طرف مقابل بپردازد یا عقد، مبنی بر این قرار منعقد شود و اتفاقاً معلوم شود که یکی از طرفین مغبون شده است، در اینجا استفاده از خیار غبن جایز است و لازم نیست مبلغی به طرف مقابل بپردازد. (۱۵۶۴)

مثال: وحید زمینی را به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع می‌فروشد و معلوم می‌شود که واقعاً ۱۱۰۰ متر مربع بوده است. در این صورت اگر در معامله:

الف) کل زمین فروخته شده، اما مثلاً متری ۵۰۰ تومان ← معلوم می‌شود به قیمت قابل توجهی ارزان‌‌تر فروخته، لذا فروشنده حق به هم زدن معامله را دارد.

ب) زمین متری فروخته شده، نه کل زمین (فقط ۱۰۰۰ متر مربع فروخته شده) ← این فروشنده می‌تواند قیمت ۱۰۰ متر مربع اضافه را بگیرد یا فسخ کند. (۱۵۵۷) و (۱۵۶۰)

۳. خیار شرط
حق فسخی است که یکی از طرفین معامله برای خود در عقد، قرار می‌‌دهد؛ یعنی در ضمن معامله‌‌ای شرط می‌‌شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی، حق بر هم زدن معامله را داشته باشد.
نکته
جایز است برای فروشنده حق فسخ قرار داده شود که اگر ثمن را یا مانند آن را تا زمان معینی برگرداند، بتواند معامله را فسخ کند که اصطلاحاً به آن بیع خیار می‌‌گویند.

فروش مبیع قبل از پایان مدت خیار
مبیع بعد از تحقق بیع خیاری تا زمانی که فسخ نشده، ملک مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می‌‌تواند بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگری بفروشد؛ هرچند هنوز آن را قبض نکرده باشد؛ مشروط بر اینکه فروشنده معامله را در مدت تفاوت در خیارات معامله خیار فسخ نکرده باشد. (۱۵۶۶)
مثال: اگر خانه‌‌ای به ۱۰۰ میلیون تومان فروخته شود، به شرط آنکه اگر فروشنده تا شش ماه پول آن را به مشتری پس داد، بتواند معامله را فسخ کند، در اینجا مشتری پس از سپری شدن شش ماه و پس نیاوردن پول توسط فروشنده و عدم فسخ وی، حق دارد خانه را به دیگری بفروشد.
توجه: اگر فروشنده فقط برای خودش حق فسخ قرار دهد و مقصودش این نباشد که باید مبیع را تا پایان مدت خیار، حفظ کنی؛ در این صورت حق فروش مبیع برای خریدار وجود دارد.

۴. خیار تدلیس
زمانی‌‌که خریدار یا فروشنده مال خود را بهتر از آن‌‌چه هست، نشان دهد، به گونه‌‌ای که قیمت مال در نظر مردم ارزشمندتر شود، طرف مقابل حق فسخ دارد.

۵. خیار تخلف شرط
اگر فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند جنسی را که تحویل می‌دهد، طور مخصوصی باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ دارد؛ به چند مثال توجه کنید:
مثال ۱: اگر مشتری شرط کند که طی دو ماه همه پول را بپردازد و تا این مدت حق فسخ هم داشته باشد، ولی پس از ۷ ماه کالا را برگردانده و فروشنده هم آن را پذیرفته، به شرط آنکه درصدی از پول به سبب تأخیر او کم شود تا خسارتی به فروشنده وارد نشود.  مشتری بعد از گذشت مدت خیار، حق فسخ و پس دادن کالا را ندارد و همچنین نمی‌‌تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ کند. اما جایز است بر اقاله(۱) توافق کنند. ولی فروشنده نمی‌‌تواند قبول اقاله را مشروط به کسر درصدی از پول کند و در صورتی‌‌که با کم کردن از پول مشتری اقاله کند، باطل است. (۱۵۶۷)
مثال۲: اگر در ضمن عقد شرط کنند یا عقد مبتنی بر این باشد که خریدار مالیات‌‌ها را بپردازد و خریدار به این شرط عمل نکرده است ← حق فسخ وجود دارد. (۱۵۶۹)
مثال۳: قطعه زمینی خریداری شده با این شرط که اگر قانوناً نتوان زمین را ثبت رسمی کرد یا زمین در طرح شهرداری قرار گیرد، برای مشتری حق فسخ وجود داشته باشد ← حق فسخ برای مشتری ثابت است. (۱۵۷۰)
مثال۴: وحید آپارتمانی را به خسرو فروخت به شرط آنکه اگر خسرو در روز تفاوت در خیارات معامله مقرر در دفتر اسناد رسمی برای ثبت سند و پرداخت مابقی قیمت آپارتمان حاضر نشود، وحید حق فسخ معامله و فروش آن را به شخص دیگری داشته باشد. ← در این حالت در صورت عدم حضور خسرو در دفتر اسناد رسمی، وحید حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به دیگری را دارد. (۱۵۵۶)

۶. خیار عیب
اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، می‌توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.
در سه صورت زیر اگر خریدار یا فروشنده بفهمد مال عیبی دارد فقط می‌تواند تفاوت قیمت را بگیرد:
الف) بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند مانند زمان تحویل نیست.
ب) تفاوت در خیارات معامله بعد از معامله معلوم شود مال معیوب است، اما فقط حق برهم زدن معامله را ساقط کرده باشند.
ج) بعد از تحویل گرفتن مال، عیب جدیدی ایجاد شود (به جز در حیوان که تا سه روز می‌تواند برگرداند).
در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مالی معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت:
الف) موقع خریدن، عیب مال را بداند.
ب) پس از معامله بفهمد، اما به عیب مال راضی شود.
ج) در وقت معامله بگوید: “اگر مال عیبی داشت پس نمی‌‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.”
د) فروشنده در وقت معامله بگوید:” این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم.”

مسئله
۱. اگر فروشنده هنگام معامله عیب کالا را معین کند و بگوید با این عیب می‌فروشم، ولی بعداً معلوم شود که در زمان عقد عیب دیگری هم داشته، خریدار می‌تواند به خاطر این عیب دوم از حق فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت بهره ببرد.
مثال: اگر بعد از معامله آشکار شود که ثبت رسمی این ملک به نام دیگری ممنوع است، یعنی سند زده نمی‌‌شود و این امر عرفاً عیب برای آن جنس یا ملک محسوب گردد، طرف مقابل خیار عیب دارد. (۱۵۵۳) اما اگر طرف مقابل ممنوعیت ثبت سند را می‌دانسته، دیگر حق خیار عیب ندارد. (۱۵۵۴)
۲. اگر معامله کلی باشد، چه مبیع (جنس فروخته شده) و چه ثمن (مال پرداخت شده برای خرید)، خیار عیب در آن راه ندارد و فقط طرف مقابل را می‌توان ملزم کرد که جنس سالم تحویل دهد.
مثال: اگر از برنج فروشی ۱۰۰ کیلوگرم برنج درخواست شود و فروشنده هم ۱۰۰ کیلو برنج از انبارش بیاورد تا تعهد خود را ادا کند (معامله روی این ۱۰۰ کیلوگرم مشخص صورت نگرفته، بلکه روی ۱۰۰ کیلوگرم کلی بوده) و سپس معلوم شود که برنج‌‌ها معیوب‌‌اند، در این‌‌ مورد خریدار خیار عیب ندارد و فقط می‌تواند از فروشنده ۱۰۰ کیلوگرم برنج سالم مطالبه کند.

۷. خیار شرکت
اگر معلوم شود که مقداری از جنس فروخته شده مال دیگری است، یعنی شریک دارد، اگر صاحب آن مقدار (شریک فروشنده) به آن معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به‌‌هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. این مسئله در مورد جنسی‌‌که مشتری به فروشنده تحویل داده نیز صادق است.

۸. خیار رویت
اگر خریدار یا فروشنده، جنس و کالای مورد نظر خود را دیده باشد یا طرف مقابل خصوصیات جنس معینی را که طرف دیگر ندیده به او بگوید و معلوم شود آن‌‌گونه که او گفته، نبوده است یا آن را برخلاف آنچه قبلاً دیده، بیابد؛ می‌تواند معامله را به‌‌هم بزند.

نکته‌‌
خیار شرکت و رؤیت در معاملات کلی وجود ندارد.
مثال: ۱۰۰ کیلوگرم برنج دم سیاه با مشخصات بو، اندازه و رنگ خاص خریده شده است، اما نه ۱۰۰ کیلوگرم مشخص. بلکه فروشنده ویژگی‌‌های فوق را بیان کرد و برای انجام تعهدش، برنجی را از انبار آورد که آن خصوصیات را ندارد، در اینجا خیار وجود ندارد و فقط از فروشنده حق مطالبه برنج با خصوصیات توافق شده هست.

۹. خیار تأخیر
اگر مشتری ثمن معامله (مثلاً پول) را که نقدی بوده با تأخیر بدهد یا اصلاً ندهد، با شرایط زیر خیار تأخیر وجود دارد و فروشنده حق فسخ معامله را دارد:
الف) تا سه روز ندهد.
ب) فروشنده نیز جنس را تحویل نداده است.
ج) اجازه تأخیر یکی از عوضین هم در قرارداد قید نشده یا عقد مبنی بر آن نبوده باشد.

نکته
در اجناسی که اگر یک روز بماند فاسد می‌شود، مثل برخی میوه‌‌ها و سبزی‌‌ها، به‌‌جای سه روز تأخیر، حق خیار فسخ تا قبل از خراب شدن کالاست.
مثال۱: اگر مثلاً ساعت سه بعد از ظهر سبزی یا میوه به کسی فروخته شود و خریدار تا شب پول آن را نیاورد و سبزی یا میوه را هم تحویل نگرفته باشد، فروشنده می‌‌تواند معامله را فسخ کند و آن را به دیگری بفروشد.
مثال۲: شخصی خانه‌‌ای را از فردی به قیمت معینی خریده، اما پول آن را نداده و خانه نیز تحویل مشتری نشده است و شرط تأخیر هم نشده تا مشتری حق تأخیر داشته باشد. لذا در اینجا پس از سه روز از زمان معامله حق فسخ معامله برای طرف مقابل (فروشنده) وجود دارد. اما این‌‌چنین نیست که معامله، خودبه‌‌خود باطل باشد. (۱۵۵۵)

۱۰. خیار حیوان
خریدار حیوان تا سه روز بعد از معامله می‌تواند معامله را فسخ کند.

مسئله
الف) اگر تصرف مشتری در حیوان به‌‌گونه‌‌ای باشد که نوعاً دلالت بر رضایت مشتری داشته باشد، خیار حیوان ساقط می‌شود؛ مثل اینکه به حیوان نعل بزند یا آن را رنگ کند.
ب) اگر حیوان در این مدت تلف شد، بیع باطل است.

۱۱. خیار تعذر تسلیم
اگر فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی را که فروخته، فرار کند، مشتری می‌تواند معامله را به‌‌هم بزند.

نکته
به جز موارد مذکور از انواع خیارات، طرفین باید به معامله ملتزم باشند و حق به هم زدن آن را ندارند و صرف پشیمانی یکی از طرفین، موجب حق فسخ نمی‌‌شود. (۱۵۷۸) و (۱۵۷۴)
همچنین اگر در ضمن عقد، تمام خیارات اسقاط شده باشد، دیگر طرف مقابل از هیچ حق خیاری برخوردار نخواهد بود. (۱۵۷۵)

تعریف خیارات در قرارداد املاک

تعریف خیارات در قرارداد املاک

شاید بارها کلمه خیار را شنیده باشید اما این خیار که منظور ماست خیار میوه نیست.خیارات در حقوق قرارداد ها جمع خیار است و در اصطلاح حقوقی به معنی اختیار بر هم زدن عقد و قرارداد است . هریک از خیارات ، بعد از فوت ، به وارث منتقل می شود . می توان سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد شرط نمود.

انواع خیارات را در ملک آموز بررسی میکنیم

برخی از خیاراتی که در قانون مدنی تفاوت در خیارات معامله آمده است از این قرارند :

۱-خیار مجلس ۲-خیار شرط ۳-خیار تاخیر ثمن ۴-خیار رویت و تخلف وصف ۵-خیار غبن

۶-خیار عیب ۷-خیار تدلیس

خیار مجلس

یعنی هر یک از طرفین قرارداد، بعداز عقد ، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند ، اختیار فسخ معامله را دارند .

خیار شرط

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معیین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد . اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است وگرنه تابع قرارداد متعاملین است .اگر برای خیار شرط ، مدت معیین نشده باشد ، هم شرط خیار و هم بیع باطل است .

خیار تاخیر ثمن

هر گاه مبیع ، عین خارجی یا در حکم آن بوده وبرای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع میان متبایعین ، مهلتی معین نشده باشد ، چنانچه سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد ، بایع در فسخ معامله مختار می شود . اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قراین معلوم گردد که مقصود ، التزام به بیع بوده است ، خیار او ساقط خواهد شد . هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع ، تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد ، دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود . اگرچه به نحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد. اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود ، خیار فسخ نخواهد داشت . این خیار مخصوص بایع است و مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار را ندارد . تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد ، خیار بایع را ساقط نمی کند .

خیار رویت و تخلف وصف

هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد ، اگر بعد از دیدن دارای اوصافی (که ذکر شده است) نباشد ، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید . اگر بایع ، مبیع را ندیده ولیمشتری آن را دیده باشد و مبیع اوصافی که ذکر شده ، را نداشته باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت . هر گاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض ، مطابق وصف یا نمونه نباشد ، می تواند تمام مبیع را رد یا تمام آن را قبول کند. هرگاه یکی از متبایعین مالی را سابقا دیده و به اعتماد رویت سابق ، معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مذبور اوصاف صابق را ندارد ، اختیار فسخ خواهد داشت .

خیار غبن

منظور از خیار غبن این است که فروشنده مال موضوع قرارداد را به قیمتی بیشتر از نرخ روز یا نرخ معاملاتی بفروشد . اگر این تفاوت قیمت زیاد باشد ، به آن غبن فاحش می گویند . هر یک از متعاملین که در معامله ، غبن فاحش داشته باشد ، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند . غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد . اگر مغبون ، در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است ، خیار فسخ نخواهد داشت . در تعیین مقدار غبن ، شرایط معامله نیز باید منظور شود . خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است . اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است ، تفاوت قیمت را بدهد ، خیار غبن ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد .

خیار عیب

اگر بعد از معامله مشخص شود که مبیع ، معیوب بوده مشتری در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش (تفاوت جنس سالم وجنس معیوب) یا فسخ معامله مختار است . خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب ، مخفی و موجود در حین عقد باشد . منظور از عیب مخفی آنست که مشتری در زمان بیع ، عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعا مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است .

خیار تدلیس

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود . اگر بایع ، تدلیس نموده باشد ، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین اگر بایع نسبت به ثمن مشخصی فریب خورده باشد، (تدلیس مشتری) حق فسخ خواهد داشت .

درصورت داشتن هرگونه سوال در قسمت نظرات درج نمایید تا کارشناسان ملک آموز در اسرع وقت پاسخگوی سوالها و مشکلات شما باشند.امیدواریم این آموزش برای شما مفید بوده باشد نظرات خود را از سایت ملک آموز دریغ نفرمایید

استفاده و کپی برداری از مطالب و آموزشهای سایت ملک آموز فقط با ذکر منبع و گذاشتن لینک سایت در ابتدا و انتهای مطلب امکان پذیر بوده. در غیر اینصورت با توجه به نارضایتی صاحب اثر شرعا حرام بوده و به اطلاع موتورهای جستجوگر (گوگل,یاهو,بینگ و….) خواهد رسید

اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک چقدر است؟

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

شکایات ملکی به همراه رای دادگاه و نظریه کارشناس(۱)

۱۳ دیدگاه ها

سلام
مغازه اى را پیش خرید کردم بکى از بندهاش اینه
کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنا خیار تدلیس با إقرار طرفین إسقاط گردید

لطفاً بفرمایید معنیش چیه و بنفع من است با خیر
تشکر

بنام خدا باسلام و عرض ادب پدر و مادر من یه معامله خانه کلنگی را با یه اپارتمان پایا پای عوض کنند البته نرخ خانه کلنگی طبق نظر اکثر بنگاهها و خبره ها کم کم پنجاه میلیون ارزشش بیشتر از اپارتمان تعویضی مباشد ولی بنگاه مربوطه با صاحب اپارتمان اشنا بوده که متعصفانه بنفع صاحب اپارتمان قرارداد را تنظیم کرده چون پدر مادر بنده که صاحب منزل کلنگی میباشن پیرمرد و پیرزن و سن انها یکی هفتاد و دیگری هشتاد سال و از لحاظ شنوایی و بینایی و حافظه فوق العاده ضعیف و طبق نظریه پزشک باید از سمعک استفاده کنندو سواد هم ندارند و موقع تنظیم قولنامه هیچ کسی هم همراهشان نبوده حتی اپارتمان فاقد سند بوده و انحصار وراثت هم نشده و در این مورد هم هیچ حرفی به پدر و مادر من نگفتن ایا این قولنامه از نظر قانونی میتوان فسخ کرد یا خیر اگر بله لطفا ما را راهنمایی بفرمایید با کمال احترام و تشکر

با سلام،
بنده مدتی پیش خانه یی رو به رهن و اجاره به صورت دربست قولنامه کردم و یک سوم مبلغ رهن رو پرداخت کردم،،که بعد از تنظیم قولنامه مشخص شد قسمتی از ملک با همسایه طبقه بالا مشترک استفاده میشه و دربست نیست و مشاور املاک این مساءله رو نگفته،و قولنامه فسخ شد،آیا بنده باید کمیسیون مشاور رو پرداخت کنم؟و یا خسارتی به موجر؟
ممنون از راهنماییتون

با سلام زمینی را به شخصی فرخته ام و وضعیت سند زمین شورایی و قولنامه ای بوده است و دارای سند محضری نبوده است حال در قسمت تنظیم سند به بهانه اینکه می بایست کد رهگیری ایجاد شود و توضیحات دیگر اینجانب را فریب داده و من را ملزم به تنظیم سند رسمی نموده اند حالا خریدار به بهانه نداشتن سند رسمی از من شکایت و درخواست خسارت نموده است با این وضعیت من چه کاری باید انجام دهم

عقد جایز و لازم و تفاوت آن‌ها

به طور کلی عقود، طبق دسته‌بندی بر اساس دوام عقد ممکن است قابلیت فسخ یا عدم قابلیت فسخ را دارا باشند. این که هر عقدی امکان فسخ داشته باشد یا خیر مسئله‌ی حائز اهمیتی است؛ چرا که با توجه به این ویژگی، اشخاص می‌توانند درباره‌ی انعقاد عقد، تصمیم دقیق‌تری اتخاذ نموده و میزان پایبندی به عقود را در نظر داشته باشند.

حال می‌خواهیم بررسی کنیم که عقد جایز و عقد لازم چیست و چه ارتباطی با امکان فسخ یا عدم فسخ عقود دارد.

تعریف عقد:

قانون مدنی در ماده ۱۸۳ در تعریف عقد بیان می‌کند: عقد عبارت است از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آن ها باشد.

قانون‌گذار در برخی موارد از واژه‌ی عقد و در برخی موارد از قرارداد استفاده کرده است. به نظر می‌رسد هدف قانون‌گذار از استعمال این دو واژه، به یک معنا بوده است؛ اما باید در نظر داشت که قانون جمهوری اسلامی ایران از فقه نشأت گرفته و در فقه اسلامی تعریف عقد و قرارداد متفاوت است به این صورت که قرارداد اعم از عقد می‌باشد.

تعریف قرارداد در قانون مدنی در ماده ۱۰ آمده است: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

عقد جایز و لازم (تقسیم‌بندی بر اساس دوام عقد)

عقود در فقه اسلامی و هم‌چنین در حقوق ایران دارای چندین دسته‌بندی می‌باشد.

ماده ۱۸۴ قانون مدنی تقسیم‌بندی عقود را به این شکل بیان می‌دارد: عقود و معاملات به اقسام ذيل منقسم مي‌شوند : لازم، جايز، خياري، منجز و معلق.

آن چه در این جا مورد بحث ما است، تقسیم عقود به جایز و لازم می‌باشد و بررسی این که تفاوت این دو عقد در چیست.

تعریف عقد لازم در قانون مدنی در ماده ۱۸۵ آمده است: عقد لازم آن است كه هيچ يك از طرفين معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معينه .

تعریف عقد جایز مطابق ماده ۱۸۶ قانون مدنی: عقد جايز آن است كه هر يك از طرفين بتواند هر وقتي بخواهد آن را فسخ كند.

با توجه به تعاریف ارائه شده باید گفت عقودی که امکان فسخ در آن‌ها وجود دارد با عنوان عقود جایز و در مقابل عقودی که قابلیت فسخ ندارند، عقود لازم هستند البته عقود لازم نیز گاهی با شرایطی (مثل خیارات در بیع) قابلیت فسخ پیدا می‌کنند اما به‌طور کلی امکان فسخ یا عدم آن با توجه به لازم یا جایز بودن آن عقد، تعیین می‌شود.

در واقع عقد لازم عقدی است که طرفین معامله حق بر هم زدن و فسخ قرارداد را نداشته و صرفا در شرایط خاصی که قانون آن را پیش ‌بینی کرده یا طرفین، ضمن عقد، شرط فسخ گذاشته‌اند، امکان انفساخ عقد وجود دارد‌ و فسخ عقد بدون رضایت طرفین ممکن نیست. از عقود لازم می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: عقد نکاح، بیع، اجاره، مزارعه، مساقات، صلح و …

عقد جایز عقدی است که طرفین قرارداد جهت فسخ عقد، نیازی به دلیل خاصی نداشته و می‌توانند هر زمان که بخواهند حتی بدون اطلاع به طرف مورد قرارداد و بدون هیچ علت قانونی، عقد را برهم بزنند. بر خلاف عقد لازم در این عقد، نیازی به رضایت و موافقت طرفین نبوده و صرف اراده‌ی انحلال و انفساخ، عقد فسخ می‌شود و حتی احتیاجی به اعلام به طرف مورد قرارداد نمی‌باشد. از عقود جایز این موارد هستند: عقد وکالت، ودیعه، عاریه، مضاربه،‌ شرکت و …

از دیگر تفاوت‌های عقد جایز و عقد لازم آن است که در عقد جایز اگر بر یکی از طرفین قرارداد موت، جنون یا هر حالتی که مانع رشد و کمال است(در صورت شرط اعتبار کمال در آن عقد)، عارض شود، عقد منفسخ می‌گردد اما عقد لازم در این شرایط پا برجا مانده و مثلا پس از موت یکی از طرفین قرارداد، موجبات عقد به وراث او منتقل می‌گردد. در این باره می‌توان به ماده ۹۵۴ قانون مدنی اشاره کرد: کلیه عقود جائزه به موت احد طرفین منفسخ می‌شود و همچنین به سفه در مواردی که رشد معتبر است.

از منظر فقه امامیه باید بیان کرد که از نظر شهید اول و شهید ثانی در عقود لازم، ایجاب باید با الفاظ خاص و قبول نیز بایستی با لفظ صورت پذیرد درحالی که در عقود جایز، صرف این که قبول به صورت عملی باشد نیز کفایت می‌کند و نیازی به قبول لفظی نیست، در واقع قبول فعلی، کشف از رضایت می‌کند و قبول لفظی، شرط نیست.

این نکته را نیز باید در نظر داشت که ممکن است عقد، مختلط بوده یعنی عقدی نسبت به هر یک از طرفین قرارداد، مسئله‌ی لزوم و جوازش متفاوت باشد برای مثال عقد رهن نسبت به مرتهن (گرو گیرنده)، جایز و نسبت به راهن (گروگذار)، لازم است. در این عقود مختلط، جنون یا موت یکی از طرفین، موجب فسخ و انحلال عقد نخواهد شد.

حال با توجه به شرایط ذکر شده اگر اشخاص بخواهند عقد جایز را به تفاوت در خیارات معامله گونه‌ای منعقد کنند که به راحتی و بدون دلیل قانونی قابل فسخ نباشد، باید این عقد جایز را به عنوان شرط ضمن عقد لازمی منعقد کنند؛ در این‌ صورت اثر عقد لازم بر جایز مترتب می‌شود و تنها در شرایطی این عقد جایز منفسخ می‌شود که عقد لازم بنا به دلایلی از علل فسخ یا مثلاً اقاله بر هم بخورد.

به عنوان تذکر و یادآوری پایانی می‌توان گفت که به طور کلی عقود، لازم هستند مگر آن که جایز بودن آن ها احراز شود و در واقع باید دلیلی برای جایز بودن آن ها پیدا کنیم اما اگر دلیلی بر جایز بودن عقود یافت نشود عقد را لازم در نظر می‌گیریم؛ مستنداتی نیز بر این نظر وجود دارد که به شرح ذیل می‌باشد:

اصالة اللزوم: اصل بر آن است که هر عقدی لازم است مگر دلیل خاصی داشته باشیم که آن را از لزوم خارج کند. در این راستا ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان می‌دارد: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.